深发展16款新品领军房贷 最牛组合30年省息73.5％
http://www.haozhai.cn 文章来源: 理财周报 2009-12-28 09:23
与普通房贷相比，一个成长型家庭选深发展的7款产品组合使用，贷100万元30年节省70.24万元
3年前，深发展推出的房贷产品“双周供”，搅动了国内住房按揭贷款市场的一池春水。
此前，国内住房按揭市场“中规中矩”，波澜不兴；此后，建行、工行、招行等一众银行迅即加入创新竞赛，新品层出。
“双周供”的设计者、深发展16款房贷新品的总设计师，是位有儒雅学者风度的绅士，曾在美国知名按揭公司AMERIQUEST等机构有10年工作经验。
他，就是深发展零售贷款总监柳博。
“双周供”刚推出时备受争议，柳博告诉团队，“‘双周供’以后绝不会只有深发展一家做，我们卖不到50个亿我就走人。”结果，2006年仅10个月就放贷逾50亿元，至今贷款总额超150亿元。
当年推出“气球贷”时，少言的柳博告诉媒体，“不说做到全国最大，我们有信心做到全国最好。”今年12月10日“e卡易贷”推出，被房贷专家称为“功能最强大的房贷金融工具”。
“房贷产品组合使用，最大化地满足购房者的理财需求，是个有很深学问的课题。”12月23日，柳博接受理财周报记者的约请，向读者解析配置的秘密。
四大产品体系，“客户一定多提要求”
“没有最好的房贷产品，只有最适合的房贷产品。”柳博说，围绕“贷款利息=贷款本金?贷款利率?贷款期限”这一公式，省息方式有三种——要么降低利率，要么提前还款（减少贷款本金），要么加快还款频率（缩短还款期限）。
“沿着这个思路，我们可以把房贷产品分四大类。”柳博说，在央行的利率监管约束下，市场上绝大多数房贷产品利率一样，能额外降低利率的产品目前只有“气球贷”。通过这个产品，客户享受了3年或5年期的贷款利率，但仅承担15年或30年的月供，供房压力自然较小。它和我们的固定利率产品及“点按揭”产品，可算是一个产品体系。
理财周报记者调查发现，多数银行首套（改善型）普通自主房首付两成，贷款利率在基准利率的基础上七折；二套房首付四成，利率7折到基准利率上浮10％不等。而二手房按揭与一手房按揭利率差不多，最低也可7折。
“除‘气球贷’，其它产品利率基本没差别，要省息关键在于快速提前还款把本金降下去。”柳博说，“老百姓不太敢提前还款，主要是担心还了款万一要用钱很被动。我们的‘循环贷’系列，比如‘e卡易贷’、‘e借易还’，都是为解决这个顾虑开发的，客户可还款借款随心所欲。”
要提前还款，前提是得有不少闲钱，闲钱不多的工薪阶层没法儿受益。其实，只要稍微加快还款频率，一样能省息。
柳博说，一些固定还款频率高于月供的产品，比如“双周供”，一年还26期，每期还款金额为月供的1/2，相当于比月供（每年12期）多还一期，30年下来可以省息21.7％，缩短还款周期5-6年。循环贷系列产品和双周供可算作第二个产品体系，通过还款方式达到省息目的。
“如果资金流动频繁，还了再借哪怕直接通过网银申办，还是得花功夫，若能直接把钱存在银行也可以省利息，那就更好对吧？”柳博说，“存抵贷”就是这种市场需求的产物。还款账户上的资金将按一定比例被视作提前还贷，存款越多省息越多，需使用资金时可随时提款。存抵贷可算作第三个产品体系。
此外，深发展还推出了按揭信用卡和“一荐双赢”等省息产品，适用所有购房人。用按揭信用卡，积分回馈比例高达1％，直接抵扣月供；推荐客户可得到积分抵扣房贷。“这个额外省息的产品体系，目前别的银行还没有。”柳博说。
面对众多产品，柳博建议，“客户做按揭贷款，不管是在哪家银行，都要尽量多提要求，细说需求，只有这样客户经理才能据实际需求推荐适合的产品。”
最牛房贷产品组合：7款产品同时用
深发展有10款新型房贷产品，在此基础上又衍生出6款组合式新品——气球贷（递减）、气球贷的双周供、气球贷的存抵贷（等额、递减）、双周供的存抵贷、气球贷双周供的存抵贷。
怎样组合最方便最省息？柳博请其得力干将、深发展零售贷款部产品开发与流程优化室主管王海龙细解其中奥秘。
“产品组合需据客户实际需求量身定做。当然，有些原则对多数购房者都适用，我可以给一个整体思路。”王海龙说，“先拿成交活跃的二手房来说吧。”
首先申办一个“循环贷”，把这套准备购买的房产做一个最高额抵押，拿到最高额授信。办了“循环贷”，很多产品都能方便地办理，且额度内可随意还或借，提前还款肯定没限制，也不需交违约金。
然后建议做个“气球贷”，不管是选3年或5年，都能享受短期贷款低利率和长期贷款低月供，比普通贷款利率更低，对收入看涨的年轻人、准备换房的成长型家庭都很实用。
之后可开通“e卡易贷”。可通过网银或借记卡POS刷卡来使用房贷额度，提款更方便。通过POS刷卡提款有20-50天免息期，准备装修房子、买车，或者做点小生意的家庭，绝对不能错过。
第四步，还款账户开通“存抵贷”。虽然抵扣房贷的最低存款金额为5万元，但对于炒股或者做其它投资的个人或家庭，是挺好的流动资金账户，因为哪怕几天也能抵扣利息。
第五，若年收入中除了固定的月收入之外还有一些其它的收入（譬如季度奖、年终奖之类），还可增加一些还款频率，就可申请“双周供”。每年增加一期还款，常年累计，省息效果非常可观。
第六步，也可以是第一步：只要打算在深发展做按揭，按揭信用卡一定要办，刷卡消费攒的积分能抵扣月供，且不管提前多久开始用积分永不清零。
“有了按揭信用卡，介绍亲戚朋友到深发展做房贷，每个客户可按0.2％的比例直接返还积分到按揭信用卡，也可直接抵扣月供。”王海龙说。
若买一手房，由于是期房没有房产证，操作顺序稍微有不同，但上述7款产品也都能申办。
王海龙说，最好先办按揭信用卡，之后可用“一荐双赢”；办按揭贷款时可跟银行签订申办“循环贷”协议，“气球贷”、“双周供”和“存抵贷”可一起办；但1年后拿到房本才能做最高额抵押办“循环贷”，得到授信后才能开通“e卡易贷”。
6款产品组合省息73.51％
深圳发展银行16款个贷新品
1. e卡易贷
■产品介绍：
一种既可通过网银自助提款和还款，也可到网点提款，还可直接刷卡使用房贷额度买大件商品、购原材料，或做定向支付的房贷金融工具。
■ 产品特点：
1、借款方便，还款借款渠道多，还可通过POS机刷卡消费和定向支付。
2、房贷刷卡免息。
3、刷卡消费免息额度高：具体与循环贷额度相关，最高150万元。
4、还款随心所欲，不受限制。
■ 办理渠道：到网点办理，可免费办理发展金卡，免收管理费，享受深发展VIP客户礼遇。
■ 适用人群：申请按揭贷款或房产抵押贷款都可办，但需房产能办最高额抵押登记才能开通。
【典型案例】
陈先生今年9月1日在深发展申请了一笔e卡易贷（住房抵押），审批后按房产评值的八成给了180万元授信额度。他立即通过柜台提取90万元用于购房。
剩余额度90万元，可全部通过网银提款，或直接用于刷卡
11月份，陈先生想买台新车，又不想跑银行，就登陆网银提交了申请，几分钟之后就收到了20万元贷款到账的短信提醒。
刷卡支付最长50天免息，免息到期后利率仅为信用卡的1/3
在买车提款20万元后，还剩下70万元授信额度，陈先生计划全部留作e卡易贷的刷卡额度，随时通过刷卡支付各种采购款。
他算得很清楚：额度不用时不付息，刷卡付款后20-50天内免息，即使逾期不还款利率最高为5.84％（1年期基准利率5.31％的1.1倍）不到信用卡逾期日息0.05％的1/3。
用e卡易贷刷卡支付，50万元采购仅3个月省约23750元
在2009年9月，陈先生多次采购原料，使用发展卡刷卡20多次，累积支付金额50万元。
若10月20日前还这笔50万元借款，陈先生无需支付利息，与普通贷款相比利息省4000元。
若陈先生在10月20日没还款，次日起按1年期贷款利率计息，与信用卡相比每月少付约5000元利息，且无需像信用卡一样追收免息期的利息（8750元）。
如3个月后归还贷款，可累计节省23750元。
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