房地产新政真压假打：地产商只是敲山震虎
http://www.haozhai.cn 文章来源: 投资者报 2009-12-28 13:59
政策调控首鼠两端
当12月14日的国务院常务会议直接提出 “抑制投资投机性购房”之后，管理层要对房地产行业进行“调控”的意图非常明确。但市场对政策是要真打房地产行业还是假打，到如今都是有如雾里看花甚至争论不休。
国金证券（600109）首席经济学家金岩石在接受《投资者报》记者采访时就表示，政策调控不会真正打压房地产。他的逻辑是，今年投资拉动的主力是基础项目的政府投资，到明年肯定不会继续这个思路，而能够接棒的只能是房地产投资。
作为中国明确的“支柱产业”,房地产行业从2004年“8·31” 开始实行土地“招、拍、挂制度”，可以看做是完全的市场化。从此，管理层就开始了每年一次、甚至多次的针对房地产行业的政策调控,一直持续到现在,从未中断。
历年调控的主旋律始终都是平抑房价，但始终都是“抑扬两难”。因为中国经济其实离不开房地产这个“支柱”角色。中投证券发布的研究报告就认为，由于制造业投资保持平稳，政府投资继续高位增长的可能性不大，因此地产投资仍将是2010 年经济增长的重要引擎。从这个角度看，为确保全年经济的平稳增长，地产投资受到持续的政策压制的可能性较小。
其实，别看现在调控房地产的政策“声声风雨急”，仅在几周前，中央经济工作会议给房地产行业定的调子还是“增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求”,加之加速城市化的提法，这被市场广泛解读为是进一步鼓励行业发展的“利好”。
业内人士指出，在一个时点上对一个行业的政策同时释放出两个截然不同的信号,这种让人有些疑惑的“矛盾性”,实质上反映了现阶段管理层对房地产市场的尴尬处境。
即使在政策调控开始后，12月22日广州再次爆出255亿元的新“地王”。有房地产业内人士就对记者表示，这宗新地王的面积其实大大超过了地产新规“300亩”的上限，能够横空出世其实折射出了调控政策的某种“谦让”。
仔细推敲“遏制房价过快增长”的提法，多少算“过快”，上述人士称，“一些城市”是指大部分还是小部分，都含糊其辞，这正是政策希望调控保持某种弹性。
真打假打须看政策后手
目前政策之于房地产确实扑朔迷离。真打还是假打的关键，其实在于调控的政策后手，即今后对于房地产市场还会出台什么政策？明年的调控方向究竟如何？
长城证券认为，如果明年一季度政策没有起到抑制房价快速上涨的目的，或许将有更严厉的政策出台。
如果说目前出台的一系列调控举措，还没有被房地产界视为实质性利空的话，那地产商最怕出台什么样的调控政策？换言之，政策“真打”会出哪些牌？
物业税无疑是最狠的“杀手”。范剑平对记者表示，调控房地产，政策选择还是很多的，威力最大的当属开征物业税。
物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。早在今年5月25日，国务院正式公布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中，已经提到“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。
不过，在上述接受采访的上市房企天津公司高层看来，开征物业税目前时机并不成熟。“土地出让年限的问题，法理的问题没厘清之前，物业税难以成行。”
他认为，减少流动性、增加土地供应对整个房地产行业的影响是最为直接的。“如果下一步政策对房地产信贷做出限制的明示或暗示、政府切实增加有效的土地供应，那就是调控真正在下狠手了。”他说。
国务院常务会议明确表态“遏制房价过快上涨”，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。这意味着，调控下一步要真在土地供应、房地产信贷政策及利率上有所调整，那可能就是房地产市场的拐点到来了。
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