调控过后量降价涨 房地产新政加剧企业分化
http://www.haozhai.cn 文章来源: 投资者报 2009-12-28 14:00
接近年底，旨在遏制囤地、炒地以及部分地区房价过快上涨的房地产行业“政策”频频出击，或多或少还是让房地产市场感到一丝寒意。但是，此次政策调控结果可能不会造成对房地产企业的整体打压，而是加剧企业之间的分化。
调控过后量降价涨
据中国指数研究院检测数据显示，12月14日~12月20日，全国32个主要城市成交面积环比下降2.4％。在此下降趋势中，二线城市“逆市”上涨6.1％，但仍然被一线城市3.1％的降幅拉低了平均成交水平。
5个一线城市中北京下降7％，杭州、上海环比分别大幅下降21％、10％，广州和深圳环比大幅上升38％、24％。二线城市中，长沙、南京、昆明、青岛环比上涨47％、24％、22％和18％，厦门、福州、成都成交面积在上周大幅上升后本周大幅回落52％、28％、23％。
而主要城市成交均价则成涨跌互现状态。一线城市北京、深圳环比分别继续飙升16％、7％，杭州、上海环比下跌10％、3％，其余大部分城市成交均价也都呈上涨趋势。
尽管周成交量受当期开盘量多寡、成交楼盘品质档次、地段优劣影响而波动，从周数据来看，为抑制高房价而出台的政策能否达到预期效果实难预测，但是成交量的萎缩在所难免。
世纪证券认为，目前政策的调整只是刚刚开始，不排除在未来出台新的调节政策的可能性。一旦政策从中央表态落实到地方执行，成交量的萎缩恐怕会更为明显。
多券商维持增持评级
这种恐慌行为也直接表现在资本市场。
最近一个月，资本市场对基本面的担忧在政策调控预期下达到极致，地产板块持续走低，板块单日跌幅近5％，万科A（000002）、保利地产（600048）等龙头个股仍难见反转，部分地产股八连阴。但这并不说明地产板块逆转趋势来临。
莫尼塔房地产行业分析师王沛认为，从2005~2007 年地产调控政策对地产板块走势的影响来看，地产调控政策的出台可能使得板块在其后一个月左右出现暂时性下跌，部分政策的出台也伴随着大盘的暂时性下跌，但多数政策本身并没有改变地产的运行周期，也没有改变地产股的运行周期。因此，在政策的靴子落地或者暂时性解除“空袭警报”之后，政府和资本市场都会将目光重新投向楼市真实基本面，地产股的表现也将重新向基本面回归。
国泰君安房地产首席分析师孙建平认为，实际上，对于证券市场的影响，还是要看政府是否真心要打压房地产市场。
如若政府确实要严厉打压房价，好处是房价涨幅放缓甚至下降；不利是严重打击开发商开工投资和拿地的信心，影响房地产产业链景气和地方土地财政，经济复苏趋势难以维持，可能二次探底。
如若政府只是做做姿态，好处是开发商开工投资和拿地信心继续高涨，房地产产业链和土地财政兴旺；不利是高房价和高地价恶性循环，成交量逐渐萎缩，促消费措施受阻。
政策变化对资本市场房地产板块的影响程度取决于政策走向的力度和节奏，本质是中央在房价与经济复苏之间的抉择。目前看来，选择房价与经济复苏之间的中间路线更为可行：保刚性和改善性需求，压投资投机性需求；平抑局部泡沫化的一线城市房价，支持二、三线城市城镇化等。
更可能的行业趋势是，市场政策从双好组合走向政策中市场好组合，甚至可能走向政策市场双中组合，二者形成动态博弈。至于政策的另一只靴子何时落地？是一只怎样的靴子？还有待观察。
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