地王潜规则：天价数字仅是表象 背后存利益链
http://www.haozhai.cn 文章来源: 财经国家周刊 王玉光 2009-12-28 15:08
大龙地产的“特殊”身份，旋即成为其成功获地的质疑点。
有证券分析人士调出大龙地产近三年的盈利数据分析后认为：按照公司目前最佳的盈利效果测算，大龙地产要付清全部地价款至少需要17年。
而地产同行则普遍怀疑“大龙是否真的会全额支付50.5亿元”。因为按照“惯例”，“一二级联动”开发模式背后，通过一系列资金腾挪，拿地公司通常最后只需支付很少的地款。
《财经国家周刊》记者在采访中了解到，单就此次竞拍的天竺22号地块而言，其一级开发商为北京英才房地产开发有限公司，该公司开发的龙湾别墅项目紧邻22号地。因此，坊间对于大龙地产与英才地产可能进行“一二级联动”开发的议论极盛。
从事土地项目咨询工作多年的成先生在接受《财经国家周刊》记者采访时，对土地“一二级联动”背后的“门道”做了详细披露。
据他介绍，土地最终成交价(也称地价款)由三大部分构成：一是土地纯出让金，相当于70年土地使用权的地租；二是开发建设补偿费用，主要是土地一级开发平整过程中产生的费用，如拆迁安置、市政管网铺设和管理费用等。这部分钱要待土地出让完成之后由政府返还给一级土地开发商，作为其成本和利润回报；第三部分是城市基础设施配套费用，这部分钱待土地出让完成之后由地方政府提走。
“如果由政府来主导土地的‘一二级联动’开发，就完全有可能把地价款中的一级土地开发建设补偿费用返还给拿地企业”，成先生说，“相当于把钱从左口袋放到右口袋，地价往往是可控的”。
他还表示，类似的“合作”也可在非政府主导的一二级开发商之间进行，“很多动辄几十个亿的地王，最终仅需实际支付很少的钱”。
对于上述分析，融侨集团北京公司总裁助理叶兴嵘表示认同：“这是很多人都会想到的一种利益模式。”
“敢于花50亿拿下地王，要么企业的资金实力超强，要么就是有特别的现金流分担方案”。叶兴嵘说。
对于上述质疑，大龙地产未作公开回应。《财经国家周刊》记者数次拨打该公司办公电话，或无人接听，或有工作人员称“不负责此事”。
截至发稿时，北京英才房地产开发有限公司董事长兼总经理蓝春也未接听《财经国家周刊》记者的电话。
“我是来抬轿的”
有关“地王幕后有人策划”的江湖传说，普遍被业内人士认为“并非空穴来风”。
《财经国家周刊》记者在调研了近年来大量地王的背景后发现，并非所有的地王都是拍卖现场的“冲动”。
以2009年6月30日诞生的北京广渠路15号地王为例。这块被誉为“北京CBD最后一块黄金地块”的地王在2008年市场低迷时，曾因竞卖人数不足3家而流拍，只得在一年后拆分上市。
在当时的拍卖会现场，最终出价40.6亿元的国企中化方兴成为焦点，却很少有人注意同场竞技的万科。
在整个竞价过程中，万科仅在33.1亿元的价位上举了一次牌。联想到广渠路15号地块对面就是的万科2007年拿下的地王——西大望路27号地，有分析人士指出，“万科出手的价格是早就预定好的，并不准备深度介入，不过是抬抬价，为自家的地王解套”。
粗算之下，万科西大望路27号地的楼面地价为11409元/平方米，按万科对广渠路15号地的报价33.1亿元计算，楼面地价约为12490元/平方米，恰好略高于前者。
另一细节也颇具戏剧性。知情人称，广渠路15号的拍出的当天，隔路相望的合生创展旗下楼盘珠江帝景销售人员“全体庆功”，“所有人都喝醉了”。因为7年前公司老板花6000元/平方米拿下该地段时，所有人都认为他“做了一个错误的决定”。广渠路15号地王的出现，使这种认知有了180度的转折。
《财经国家周刊》记者在搜房网“楼盘详情”中查证，广渠路15号地王产生不久，珠江帝景的新一期楼盘(帝景·博悦)从22000元/平方米上调至29800元/平方米，比2002年7000元/平方米的开盘价翻了4倍还多。
地价评估师刘勍告诉《财经国家周刊》记者，像广渠路15号地王与万科、合生创展老地王的关系，行话叫“抬轿子”。
刘勍说，通常情况下，开发商在打算竞拍一块地时，最主要的功课是了解竞争对手。那些早就在拟出让地块周边建有项目的开发商，往往会在竞拍现场充当“轿夫”，蓄意抬出一个新地王，让自己的在建项目受益。
“其实就是一种策略”，在刘勍看来，“即使抬轿子不小心抬到自己手里，也没关系，和此前的地块联动涨价，总会在某个环节将成本补回来”。
两年前，记者在大连采访时，大连当地一位业内人士告诉记者，某开发商第二天打算去拍一块地，当天晚上便把几辆崭新的宝马送到竞争对手的家门口，意思很明显，“别和我争了，我是来抬轿的”。
而一位深谙土地交易内幕的估价师向《财经国家周刊》记者透露，地方政府与开发商私下协商，联手“抬轿”的现象皆并不鲜见。
他本人也曾多次经历开发商与地方官员的“贵宾室谈话”，内容无非是“你来拿地，我给你什么样的优惠”。“但政府的这种承诺一般措辞都很谨慎，更不会落实到纸面上。”他说。
在这位估价师的一次亲身经历中，某南方三线城市请来某知名开发商到当地，双方“贵宾室长谈”一番之后，便放出风来，说该开发商要来当地来拿地。“实际上，外来开发商根本不会拿地，只不过是来替政府托市，让真正想拿地的本地开发商开出更高的价格”。该估价师告诉《财经国家周刊》记者。
赌局悖论
在与业内人士的深入交流中，《财经国家周刊》记者发现，违约成本低，是地王泛滥的一个重要原因。
2009年10月底，广州市两幅昔日地王“改嫁”的消息引发舆论关注。
两个地王分别是广州科学城地块和珠江新城地块，由于逾期未缴清土地出让金，当地国土部门将其收回并重新入市。
虽然公告中显示两块地王再上市将分别折价1.75亿元和2.6亿元，但当地一些业内人士在接受《财经国家周刊》记者采访时认为，地王的前“东家”并不会损失多少。
按照广州此前的惯例，地块在出让过程中所支付的首付款比例非常低，一些地块的意向金甚至仅为几百万元。
正因为如此，在高策地产董事长李国平看来，地王退地的情况“今后会频繁出现”。“实在没有办法的时候，地方政府和开发商总会共同协商一种解决方案。”
与直接退地相比，另一类地王退出路径则更为隐秘，如篡改容积率。
据业内人士介绍：假如某开发商拿下一块地王后无力开发，就可以找政府谈条件，要求更改容积率。
按常规测算，如果1万平方米的土地规划容积率是2，则可以建造2万平方米住宅；如果将容积率提高到2.5，则无形中多出5000平方米住宅，相当于摊薄了拿地的成本。
《财经国家周刊》记者了解到，这种给地王赠送容积率的利益输送方式曾一度在2008年盛行，许多2007年高价拿地而陷身困境的地王均欲求此计脱困。但作为一种违规操作的伎俩，这项“技术”始终未逃脱建设部门的监管。
对于开发商眼中地王“怎么赌都是赢”的感觉，思源经纪顾问公司研发中心总监龙程认为“并不能持久”。在他看来，地王的未来还是在赌政策。
狂飙的地价，未必只是开发商的集体“搏傻”。
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