调控政策频频出台 投资客已开始看淡后市

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新民网　　 2009-12-30 11:38

　　美联物业市场总监张大伟认为，中小投资者一旦跟风，市场将不可避免出现下行

　　从《2012》展望2010年楼市理性价格何时归来

　　挤出房产泡沫2010年楼市有望走向供求平衡

　　新京报：最近二手房市场上出现了投资客大笔抛售的情况，主要集中在哪些区域？

　　张大伟：从很多门店反馈的情况看，实际上投资客抛售早在一两个月前就开始了，在11月下半月非常明显，抛售房源比较集中的大部分为前期已经暴涨的区域，比如望京价格今年上涨已经超过70%，朝青片区均价上涨超过60%，大兴、房山年内上涨超过50%等等。

　　新京报：根据你和投资客的接触，他们为何在此时出手？

　　张大伟：很多大投资者投资北京楼市多年，对于市场调整的信号反应非常敏锐，而11月北京二手房全月成交总量历史首次突破3万套，环比10月涨幅达到了57%，成交均价更是单月上涨突破10%，疯狂的市场使得很多投资者出现了惧高。

　　12月中旬，调控政策出台后，我们针对北京500位手中有超过5套房产的老投资客户进行了回访，82%认为房价已经触顶，更有62%将部分前期已经暴涨的房源挂牌成交了。

　　调查显示，不理性的恐慌性置业者比例目前依然非常高，这让大投资者不用像2007年底那样割肉离场。一些细心的购房者会留意到，最近有一些中介公司会悄悄通知一直买不到合适房源的客户：某个楼盘有多套微低于市场价的房源。这些房源大部分为投资者抛盘。

　　市场价格已到高位，随着调控政策出台，投资客抛售，说明他们已经开始看淡后市了。

　　新京报：目前抛盘的一些项目，像富力城、珠江帝景、美景东方等，在2007年底市场调整的时候大多也是抛售的对象，这两次有什么不同？

　　张大伟：东三环、四环一带就是投资客比较集中的区域，但是和2007年不同的是，现在投资客更聪明了，他们不想让人看出来在抛售，以免引起恐慌性下跌。比如珠江帝景的一些投资客在最近联合在一起制定了区域的抛售价，卖房不低于23000元；部分温州投资客因为不在北京，便委托在京的老乡制定统一的出货卖房顺序，一天放出

　　来一两套，这样避免大量上市给市场带来冲击。

　　新京报：营业税细则的出台是不是对投资客也有影响？听说年底前赶着过户的人增多了？

　　张大伟：影响太大了，尤其是中高端的二手房，举个例子，富力城有个客户，因为是2006年的房本，而且买房需要贷款，按照原来的政策，这套非普通住宅只需要缴纳差额营业税，税费一共20万左右，而按照营业税新政，这套房将需要全额缴纳营业税，合计税费达35万。所以买方催着过户，这位客户只好坐飞机从巴黎赶回来。现在不仅是已经成交的客户明显着急过户，很多房主也开始愿意协商房价了。

　　新京报：“国四条”提出将遏制房价过快上涨，将促进增加商品房供应，能在一定程度上抑制房价飙升吗？

　　张大伟：增加商品房供应将在一定程度上抑制房价的飙升，也有利于市场的理性发展。目前，市场上二手房成交为市场主体，商品房成交缓慢。以北京为例，11月商品房均价已经超过17000元/平米，单套总价已经超过200万。而从供应角度来看，商品房每月的住宅供应量仅在12000套左右，仅占11月楼市总成交量的25%左右。而二手房成交则占北京11月市场成交量的60%以上。

　　新京报：你认为这些政策和动态，对于未来的市场走势有何影响？

　　张大伟：政策对于中高端二手房的影响是致命的，这两天新增客户明显减少，观望开始显现。目前市场大投资者已经基本出货完毕，而中小投资者一旦跟风，市场将不可避免地出现下行。

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