万顷闲置土地绝版价 地产大鳄借政策东风“淘地
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2009-12-31 10:21
公开招拍挂高企的地价和大量存量、闲置土地再利用压力并存，是目前国内土地市场的敏感现状，对企业而言，一个是压力，一个是机遇。
“消化存量、盘活闲置土地，仅靠政府单方面的努力很难实现，企业主动参与至关重要。”嘉凯城（000918）（000918.SZ）集团总裁边华才认为。
12月26日，嘉凯城公告称，公司拟与恒惠贸易签署《南京恒祥置业有限公司股权转让意向协议》，收购恒祥置业70％的股权，涉及超过9000亩土地的开发。
边华才透露，目前一手土地竞拍市场价格“太高、风险太大”，嘉凯城将从各地政府解决存量、闲置土地过程中寻觅商机，作为地价泡沫时期企业土储及项目发展的主要策略。他的商业逻辑是：相对于一手市场，二级市场收购、合作开发实际的土地成本，甚至比一手市场的出让底价还要“便宜”。
国土部最新披露，全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷，而据本报记者调查获悉，加上存量，二手市场的土地体量还要再上数个级别，这些已经成为绝版的“底价土地”。但要捕获这样的商机，首先需要具有大型房企的实力和品牌，嘉凯城仅是诸多淘金二手土地市场的众多地产大鳄之一。
诱人的商业逻辑
在新江湾城，总能找到上海乃至全国房地产业在疯狂时期最具有代表性的案例。
近日，新江湾城C6开拍，再次“吓呆”了不少人，中建地产以37.2亿元总价、折合楼板价32484元/平方米竞得，再创国内宅地成交楼板价新高。
这种“地价超越在售房价，进而推升区域房价”的泡沫模式，今年全国各地都在上演。但边华才表示，“我们坚决不拿这样的土地，因此，今年成功借壳上市后，公司也参与了至少三四个地块的竞拍，但没有拿到一块。不是我们没钱，而是最终的价格超出了公司事先严格设定的风险上限，拿不得。”
在边华才看来，目前一手地块普遍以出让底价2—3倍的价格成交，过大消耗了未来的理论增值空间，加上一些地方土地出让方在确定出让底价的时候，也多少受到当前市场气氛的影响，底价本身就存在过高的问题，再一竞拍翻番，风险成倍增加。
不争的事实是，今年要在各地公开招拍挂出让中底价拿下住宅用地，几乎是不可能的事情。
嘉凯城拟收购的南京“青龙山”项目，则被业内公认为物美价廉。地块位于江宁区湖熟镇青龙山生态公园内，占地9251亩，其中租用地约5000亩，林地约4251亩。
“我们采取的是合作开发模式，对方拥有优质土地，需要引入实力专业公司共同开发，其出让的价格基数一般低于一手公开出让土地的参考标准，更不会出现一手市场目前底价翻倍出让的情况。”边华才坦言二手市场收购增加土储模式的“经济实惠”。
易居中国的报告披露，目前上海市场内拿地超过2年未上市或未动工的涉及住宅的土地有330宗之多。
边华才告诉本报记者，作为嘉凯城旗下核心企业之一的中凯集团，十多年以来，一直将土地二级市场收购、合作开发的模式作为企业新增土储的重要模式，将存量、闲置土地作为巨大的低成本土地“金矿”。
“二级市场存量、闲置土地的体量巨大，有很大投资运作空间。而新一轮调控中，存量、闲置土地再度成为各级政府的重中之重，也是这个市场的良机。”边华才认为，存量、闲置土地的解决，收回等惩罚措施不是最终目的，消化开发地块形成供应才是最关键的，这就需要政企合作，企业积极配合政府调控，通过收购等方式消化这些土地。
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