投资客恐慌性抢购豪宅 税收可令其清醒

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 南方网 叶檀　　 2009-12-31 13:59

　　12月29日，深圳湾口岸最后一个新楼盘开盘，遭遇抢购。该楼盘为2009年深圳急速上涨的房价画上了一个意犹未尽的句号。

　　从技术层面分析，抢购很容易理解。该楼盘性价比高。楼盘所在的后海湾是2009年深圳房价最贵的区域之一，从年初的25000元/平方米已经飙升到年底的40000元/平方米，遭遇抢购的楼盘是这个区域今年最后开盘的新盘。受到近期政策等因素影响，该盘定价最低起价25000元/平方米，明显低于区域其他楼盘的价格。其次，市场供需失衡。由于已到年底，地产商今年都超额完成了任务，并不急于在乱花渐欲迷人眼的年底推出楼盘，以便为明年的营销业绩与市场价格做铺垫。第三，房地产抢购潮尚未过去，房价、资源、农产品价格的上涨推高了通胀预期，而货币没有紧缩信号，导致房地产投资高潮迭起。

　　房地产既然已经成为投资品种，我们必须用投资的眼光来看待，投资品的一个重要因素是炒预期、炒质地。一个事实是，深圳后海湾是今年的热炒区块，与香港只有一湾之隔，是深圳规划的金融中心所在地，今年该地块房价突破4万元/平方米。投资房地产的人大多是如下名言的信奉者———第一是地段，第二是地段，第三还是地段。如今推出的最后豪宅售价回到年初，投资客自然打破头去抢购。

　　令人关注的是，购买该楼盘的近400客户已经缴纳诚意金，所谓“诚意金”与香港的卖楼花有些相似，是房地产市场疯狂上升过程中的产物，本质上是给开发商提供的短期融资工具。“诚意金”不是法律术语，而是商业用语，双方不存在法律意义上的约束关系，对合同的具体内容并没有明确具体的一致意思表示。但购房者可以借此锁定楼盘，开发商借此锁定高端客户，获得短期融资。

　　投资客恐慌性抢购豪宅，开发商自然坐地起价。据了解，该楼盘E栋18层左右的楼盘开盘价均在3.5万元左右，从2.5万到3.5万，一天时间同一楼盘相差万元。这一抢楼风波与广州的亚运城地块一样，给2009年年末的房地产微调政策一记耳光，说明目前的市场远非微调可以解决。高端住宅投资仍然疯狂。据戴德梁行对北京、上海、深圳、广州四大一线样本城市1月至8月十大热销楼盘的跟踪研究发现，自6月份以来四大城市商品住宅的成交结构中，高端及豪宅产品的成交占比(以销售套数计算)已由1月至5月份的37%上升到了最近3个月的49%，已经近半。戴德梁行指出，高端及豪宅产品对于普通住宅的替代效应也是近期房价持续高走的主要诱因之一。

　　一个正常的市场，通常会形成梯度消费，豪宅作为顶端消费总是少而精。但我国以一个发展中经济体，豪宅消费居然占住宅市场的半壁江山，而本应成为消费主流的为中产阶级服务的中低价位商品房却永远处于供不应求的状态，说明支撑房地产市场的背后因素出现了扭曲。

　　支撑中国住宅市场豪宅化有三大因素：货币贬值以及持续的贬值预期，一线城市的土地供应荒即将来临的预期；我国财富集中在富裕人群之手，豪宅拥有较为固定的消费群体，成为富裕群体的集体名片；富裕群体缺乏投资渠道。

　　笔者倒觉得不必刻意打压豪宅市场，最好的办法是从豪宅等投资性住房开始征税，像加拿大这些国家一样，购买物业之后每年必须按照市场价评估缴纳物业税，让豪宅的投资者从过低的融资成本与过高的收益中清醒过来，从自虐式的房地产投资中清醒过来。

　　我国地方公共财政体系中最大的漏洞就是以土地收入代替合法合意的税收收入，支撑政府的运作。既然富裕阶层能够购买多套豪宅，政府显然有必要发挥税收手段而摒弃土地财政，以物业税取代卖地收入，使公共财政回到以民为本、以税养政的合法轨道上来。

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