盘点：解构2009调控政策 2010年地产扑朔迷离
http://www.haozhai.cn 文章来源: 来源：北京青年报 2010-01-04 13:55
调控风声鹤唳2010年地产扑朔迷离
2009年11月，北京商品住宅库存量历史性的首次跌破10万套大关，房屋价格继续突飞猛进，价量齐升导致地产市场几近疯狂，宏观调控的呼声越来越高。12月，政府连出重拳，从控制投机、打击囤地、增加供应等三个方面开始调控前奏，12月17日至23日，北京市期房住宅平均日签约量降到445套，环比前一周减少了近一半…… 北京地产在亢奋、迷茫、疑惑、忐忑不安中迈入2010年。
没有哪一个行业像地产这样大喜大悲，记得2008年年末的时候，全国地产行业一片低迷，在全球金融危机的大背景下，地产商们还相互“抱团取暖”。仅仅过去12个月，全国20个地产重点城市中，12个城市成交均价超过历史最高水平，其余8个城市也已接近历史最高水平。北京今年在售的 50 个主流楼盘，涨幅超过 50%的楼盘占到八成，涨幅超过 100%的楼盘达到 12%。多个楼盘的涨幅超过2007年的幅度，几乎所有老项目后期的售价达到历史最高，2009年成为北京楼市价格最为疯狂的一年。
■租售比例失调 泡沫危机潜伏
2009年北京市的商品住宅市场，一扫去年同期的阴霾，不断的创造出一个个新的记录，全年成交量和成交均价双双保持上涨的势头，特别是下半年，涨势尤为强劲。数据显示，北京在2009年商品房均价上涨幅度已经超过60％，而深圳等地还超过了这一涨幅。今年11月，北京商品房成交均价达到了18088元/平米的高位，涨幅达12.47%，这一价格也是2009年以来的最高值。同时项目开盘价格也顺势上扬，均价为16114元/平米，环比上涨了6.54%。根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，11月北京住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为14793套，环比上扬5.51%。期房和现房的成交量有所放大，其中，期房成交量达到了11835套，而现房成交量涨幅达到35.05%。另外，11月北京商品住宅库存继续下降，可售房屋总量首次突破10万套的警戒线，降至99,760套，新建商品住宅供给不足将会成为下一阶段影响市场运行的主要原因。
然而成交和价格的双繁荣并不能掩盖地产实际存在的风险，根据美联物业最近发布的一份关于租售比数据来看，11月来北京的楼市租售比再创记录首次突破了1：500，达到了1：546，部分区域甚至达到了1：700。而这一比例在2008年基本在1：400左右，上涨幅度达到了25%。上海的租售比为1：500。11月美联物业（上海）住宅蓝筹投资回报率仅为2%。深圳的租售比平均为1：450。这意味着持有物业的人不可能通过出租得到合理回报，惟一收加投资的手段是通过房地产转手交易，获取差价的利润。而12月9日出台的对营业税优惠政策进行调整，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，则旨在抑制房地产市场的这种短期交易获利的投机行为。同时北京市出台的新契税政策（2010年1月1日--2010年12月31日），又将从税收上进一步加大了二手房交易的成交成本，
一直以来，人们认为，只要房地产有买家，就不存在泡沫，或者即使有泡沫但仍然会继续，但当地产收益出现变数或风险时，接盘的人也会越来越少，地产市场的变数也会越来越大了。
■土地“金箍”收紧 “地王”变数加大
不久前，地铁大兴线枣园路站居住及多功能(一期、三期)项目用地，被中建地产与中建国际联合体以30.5亿元拿下，折合楼面地价1.08万元/平米。同在大兴地铁线边的枣园站居住及多功能(二期)项目用地经过57轮竞价被北京城建以16.05亿拿下，折合楼面地价1.09万元/平米，成为大兴地区单价最高的新地王。而今年7月，上海绿地以30.25亿元拿下大兴区黄村一块地，以楼面地价6605元/平方米成为“区域地王”后仅半小时，保利地产迅速以7248.2元/平方米的楼面地价成为大兴区域的新“地王”。“大兴地王”产生后，业内预测大兴区域房屋单价将直接进入万元以上，均价在15000元/平方米左右。可仅仅4、5个月的时间，大兴的楼面地价已经达到万元以上。
其实，2009年北京地王又何止大兴区，北京顺义区天竺开发区22号地块，大龙地产拍的地产平均楼面地价达29859元/平方米。远洋旗下的远东新地以48.3亿击败龙湖、保利、万科等19家开发商，经过169轮竞价拿下亦庄新城三羊居住区地块溢价接近500%，折算下来楼面地价就达到1.8万元/平米，成为亦庄价格最高的“地王”……。
与今年疯狂的土地盛宴相比，2008年的土地市场只能用“怎一个‘惨’字了得”来形容，2008年初北京市建委公布的《北京市2008年住房建设计划》中安排，2008年全市住房用地供应总量1700公顷，其中廉租住房、经济适用住房和限价商品住房用地500公顷。但从最终结果看，尽管四季度迎来土地交易高峰，但全年北京出让完成计划才一半左右。而且值得注意的是，居住地块多以底价成交。据北京市土地整理和储备中心的公示信息统计，2008年1－10月份，住宅楼面均价仅为3955元/平方米，而11月住宅楼面均价又有较大幅度下降，仅为2488元/平方米。比2007年同期下降了近四成。而在地王频出的2007年，至今仍有12块尚未销售的高价地项目一直闲置没有施工，而有的项目即使开始施工了但也一直未见销售。
据地产营销策划人谢逸枫提供的数据，2007年在全国一、二线城市诞生了大大小小20余个知名“地王”,涉及北京、上海、长沙、武汉、广州、深圳、成都等城市。但此后的两年时间内,有13块地王被退,占到当年地王数量的65%。
非常巧合的是，在今年“地王年”的耀眼光环下，12月17日财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。金箍收紧，神通广大的开发商们也不得不要为自己的一时冲动去买单，对于那些大型的企业特别是地产上市企业来说还能抵挡一阵，而中小开发商们则难以翻越这个土地政策新门槛。
难怪有业内专家预测，加强土地出让收支管理将引发新一轮的地产洗牌，如果2010年楼市前途未明的话，加上开发商资金有限等因素，明年还有可能再次上演“地王”退地潮。
■金融悄然收紧 做好“过冬”储备
2009年年4月初，北京银监局下发文件要求「对于购买非改善型住房的贷款人，商业银行除严格执行二套房贷首付比例四成不变外，在贷款利率上由各银行根据风险自定。此后各家银行纷纷出台自己关于二套住房的认定政策，而且利率优惠由7折至8.5折不等。然而，到下半年，许多购房人发现如果是购买二套住房，除严格执行40%以上首付外，几乎不可能再享受7折的贷款优惠了。而且关于“首套房贷利率优惠政策年底将取消”的传言也越来越盛，虽然尚未得到官方确认，北京地区已有若干银行悄然收紧房贷利率优惠。
经历了2007年底金融调控后，政府对于金融这根大棒可说是慎之又慎了。正是金融政策的收紧，将2007年使狂躁的楼市迅速降温，直达2008年的冰点，如今许多开发商提起仍唏嘘不已。因此，在今年的调控政策中，虽然在土地监管、税收政策方面重拳频出，但在金融上除强调二次住房的首付外，对于贷款利率和贷款门槛却一直没有明确的表态。
“在经济趋稳、房地产市场大热的情况下,房地产优惠政策很有可能在年底或明年年初终止。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示。一旦最低7折的优惠利率不再执行，相当于购房成本增加了一成，在当前房价处于高位的情况下，将起到一定的抑制新增需求的作用。有中介机构预测，取消贷款优惠将至少会影响六成以上人群推迟购房。
据链家地产统计数据分析，今年下半年以来，至少有近三成、6万套左右二手房成交属于房价轮番上涨下的恐慌性提前入市行为，比例远远高于前几年。据测算，以60万元、20年期商业贷款为例，如果采用等额本息方式还款，按照利率7折计算，月供3686元，而按照8.5折则是3976元，前后月供相差290元，贷款期内相差69672元。看似不高的差额，但支付成本的增加，有可能引发恐慌性提前入市的购房者进行抛售房屋的局面。
虽然今年资本市场的活跃程度加大，恒大、龙湖等多家房地产企业纷纷上市融资成功，给本来为“钱”所困的开发商们指明一条“阳光大道”，不会像2008年那样忐忑不安、心里没底了，但如果市场上出现抛售房源的现象，存量房保有量增加，对2010年的一手房市场则不是一个利好消息。
常言道，月盈则亏。2009年一系列刺激地产的优惠政策，极其宽松的货币，以及在境外投资人士购房上的松绑，使房地产市场尽收其利。财政部关于契税、印花税和土地增值税的税费优惠，央行关于“首套房贷款利率7折、首付20%”的信贷政策等一系列优惠政策的实施，使房地产行业度过了一个繁荣而疯狂的一年，但经济数据好转之时将是房地产优惠政策退出之日，12月密切的调控政策出台，预示着新一轮的政策周期即将来临，2010年北京房地产市场的变数也为之加大。
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