供应激增 上海土地市场抢年关

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 上海商报 　　 2010-01-04 15:17

　　2009年最后一天连发4个土地公告 全年商住用地推地量达1182万平方米

　　近来，上海土地市场土地公告的发布频率明显增加，尤其是在2009年的最后一天，上海市规土局突击发布了107－110号土地公告，全部为经营性用地，出让面积共计102．64万平方米，其中，坐落于虹桥商圈核心位置的商办用地——长宁区天山路街道98街坊地块尤为引人注目，起拍楼板价1．5万元／平方米左右。

　　107号公告推虹桥商业用地

　　107号公告共计推出了位于虹口区、长宁区、闸北区和浦东新区等4个地区的4幅经营性用地，其中3幅为商业用地，1幅为居住用地。

　　在107号公告中，最为吸引眼球的无疑是位于长宁虹桥板块的天山路街道98街坊地块，其位于遵义路以东，天山路以南，天山路1761 弄住宅以西，紫云路以北的范围内，是一幅商业、办公综合用地，出让面积约为2．56万平方米，容积率4．0，按照出让文件要求，将来建筑地下部分不小于3层，建筑高度不大于200米，将“形成地标性建筑，优化虹桥地区城市天际线。”与此同时，这一地块项目还有明确的商业定位，要求为高星级宾馆，且严格参照《国家五星级酒店设计标准》，并力求达到《白金五星级标准》，不允许含公寓式酒店，不可分割产证，零售商业部分则定位为高星级宾馆的配套功能，“原则上不允许分割转让和出售”。当前，天山路街道98街坊地块的挂牌起始价为15．3564亿元，按照建筑面积估算，起拍楼板价约为1．5万元／平方米。

　　2006年12月30日，当年第5号土地公告推出了遵义路以东、仙霞路以北的长宁100街坊16／1丘地块，吸引了和记黄埔、东方海外、仁恒集团等十多家地产巨头。在2007年2月12日，何鸿燊旗下的上海华天与国际奢侈品集团LVMH集团旗下子公司Shanghold In－vestment组成的竞买组合，以14．32亿元的天价，一举击败了东方海外与仁恒置地，成功竞得这一地块，粗略估算，当时的成交楼板价高达1．9万元／平方米左右，每亩地价更是达到了惊人的5088万元。此后，又有市场消息传出，这一地块将建成LV大楼，建成之后，LVMH集团中国总部将迁入，旗下众多奢侈品品牌也将入驻，使之成为上海最高端的奢侈品集聚地。

　　商报记者注意到，天山路街道98街坊地块地处虹桥商圈核心位置，南面靠近虹桥上海城，北面与紫云宾馆相邻，由天山路向西步行至轨道交通2号线娄山关路站十分方便。就地理位置而言，天山路街道98街坊地块与长宁100街坊16／1丘地块相去不远，步行时间估计在10分钟以内，这也使得天山路街道98街坊地块更为惹眼，截至昨天晚上6时，领取这一地块申请书的人数已经达到了4人。

　　109号公告主推住宅用地

　　在几个公告当中，109号可以说是姗姗来迟，107号、108号、110号公告都是早早于12月31日发布，只有109号公告是最晚公布的一个，涉及地块数目也是最多的一个，推出了位于杨浦区、金山区、松江区、嘉定区等4个地区的8幅经营性用地，出让面积合计达到80．76万平方米，且十之八九都是近来最为火爆的住宅用地。

　　在这8幅经营性用地之中，最为靠近市区的自然是位于杨浦区，即政立路南、淞沪路西的五角场街道311 街坊地块，这是一幅商业、办公、住宅综合用地，出让面积约7．82万平方米，容积率2．7，按照挂牌起始价12．6381亿元估算，起拍楼板价仅为5986元／平方米左右。

　　商报记者从出让文件获悉，这一地块项目产业功能定位应符合江湾－五角场现代服务业集聚区要求，作为中央社区的重要组成部分，办公楼定位为高档写字楼（甲级），商业定位应当与高档写字楼相配套，地块内酒店应当为高星级酒店。与此同时，根据杨浦知识创新区发展规划纲要，这一项目建成后应具备开发运营知识创新集聚项目、科技企业开发管理、MBA及EMBA工商管理教育等功能，因此，要求竞买人承诺引进国际国内一流的MBA、EMBA工商管理教育、风险投资、创新创业人才培养的机构，用于落实上述功能。

　　值得一提的是，这幅地块还设置了诸多的附加要求，包括竞得人需承担公共绿地建造费用（建设标准不低于900元／平方米）；而出让范围内约1．71万平方米的土地将用作教育及其配套综合功能使用，具体用于举办国际知名、国内领先的MBA、EMBA工商管理教育，建设标准不低于15000元／平方米，土地竞得人建成后将无偿移交给区政府；在这一地块的住宅项目中，政府还将无偿征收6930平方米建筑面积作为社区配套服务设施等。或许正是由于这复杂的“门槛”， 五角场街道311 街坊地块的起拍楼板价才会不足6000元／平方米。

　　除了杨浦五角场地块以外，109号公告所推出的其余7幅地块都位于金山、松江、嘉定等郊区，其中，松江新城推出了3幅住宅用地，分别是松江区广富林2－4号地块、龙兴路R19－1号地块和龙兴路R19－2号地块，出让面积分别为13．01万平方米、14．76万平方米和9．27万平方米。在2009年中，松江新城的房价水平持续上涨，在售新房供不应求，而住宅用地也频频拍出高价，因此，松江新城最近推出的这3幅规模不小的住宅用地也较为重要。

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　　住宅用地成交78宗

　　事实上，在2009年12月31日的前两天，上海市规土局就已经开始突击推地。

　　2009年12月29日，上海土地交易市场发布了今年上海土地出让第103、104号公告，次日，105、106号公告也被相继发布，这连续发布的四个公告中，仅有106号公告推出的是两幅工业用地，其余三个公告推出的均是商、住用地，涉及出让面积约55万平方米。至此，2009年上海已推出商、住用地共约1080万平方米，如果加上12月31日发布的107号－110号公告涉及的土地，这一数字将上升到1182万平方米左右。

　　易居中国根据规土局公告统计，2009年上海已成交土地433宗991．29亿元，预期全年上海将有439宗土地成交，为政府创造992．63亿元土地财政收入，是2008年400亿元土地财政收入的2．48倍，比上一个高峰2007年的481．29亿元还要高出106％，创2004年8月31日土地招拍挂制度执行以来的新高。

　　上述统计数据显示，在2009年成交的土地中，有78宗地块为住宅或含有住宅性质。这78宗用地的建筑面积达908．96万平方米，总成交金额达657．18亿元，平均楼板价7230元／平方米。对比来看，2009年比2008年的44宗地块（住宅或含有住宅性质）的量要多出近一倍，成交金额比2008年的248．56亿元多出2．64倍，但是可建面积只比2008年的732．56万平方米多出24％，以致于这些地块成交的平均楼板价比2008年的3393元／平方米涨了113％。

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