2010：持续吹大的楼市泡沫如何收场
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中华工商时报 2010-01-05 09:16
供地体制面临改革
2009年，高单价、高总价的“地王”成为房地产市场非常抢眼的一大关键词。除了收获这些“地王”的开发商备受社会关注，大获丰收的地主——各地方政府也成为舆论的焦点。2009年全国70个城市土地出让收入，同比增长超过了100％。中原地产研究中心对北京、上海等12个重点城市土地市场的监测表明，2009年住宅用地出让面积、楼面地价和出让金额三项指标，不仅大幅超越低迷的2008年，更超越了“疯狂”的2007年。
从2009年8月起，国土部等相关部门就出台了一系列土地政策，调控目标直指“地王”及囤地行为。12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商今后拿地时，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。
2009年12月23日，国土资源部又通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况，督促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策。政策调整的密集度不断加大，这表明中央很重视这个问题。但是收紧房地产对于很多地方政府而言是不情愿的。因为土地卖不出好价钱，财政自然要亮红灯，其任期内的政绩必然大打折扣。开发商在二三线城市拿地后，余款久拖不交在房地产业内并不鲜见，即便在北京，2009年5月早已规定，所有项目的土地款要在1个月内交清，但此后也没见哪个项目因拖欠土地出让金受到处罚。而且时至岁尾，广州亚运城项目仅用22分钟又以高出底价90亿元，溢价55％，总价255亿元创造出全国“新地王”。开发商圈地的步伐仍在加紧。
有专家认为，由于目前的土地政策没能真正从体制上抑制地方政府的趋利行为，其对房地产泡沫的挤出作用未必能达到预期结果。国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史此前表示，我国目前的一些重大经济问题、社会问题，相当一部分都直接或间接与土地管理制度有关，现行土地管理制度逐渐逼近了重大变革的临界点，需要统筹考虑加快推进。土地参与宏观调控是在2004年局部经济过热时提出来的，但土地参与宏观调控的目标、调控工具、传导机制、配套政策到底怎么设计，土地调控如何与国家财政政策、货币政策、产业政策、区域发展政策配套协调，真正通过土地供应的总量、布局、结构、时序，对经济结构调整、固定资产投资规模和社会事业建设进行调节，还需要进一步研究探索。
物业税千呼万唤恐难出
岁末年初，在政策变化“窗口期”针对高房价呼声最响的是物业税。物业税被不少人视为平抑房价，抑制投资最有效的“杀手锏”。物业税是否能从试点城市“空转”进入“实转”令人关切。
开征物业税增加了房产所有者的持有成本，在短期之内肯定会有平抑房价的作用。但税务总局的有关人士认为，物业税的开征事关所有有产者的利益，物业税是根据房产持有者占有国家资源的多寡设立的税种，而非市场调控的手段，将其作为短期调控的“杀手锏”认识上是不对的。北大的两位房地产法专家认为，住房者已经付出了70年的土地使用费，土地增值税等多项税收也已经被征收，政府将“土地财政”的钱收完了再从持有环节获取收益是没道理的。如按房产价值征税，已经收过了。如按占有资源的多少征税，官员的房子首先都很大，有些不止一俩套，另外，房改房、经济适用房、单位集资房、商品房具体该怎么征收，不同地点、不同房龄如何估价、折旧，很多问题尚须解决。而要想在短时内把这些问题统统厘清很难。再有作为国家税种，根据我国“立法法”的规定，涉及公民和法人基本民事义务的，须通过全国人大或人大常委会决定。物权法的出台不可能像调控政策那样呼之即出。
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