2010：持续吹大的楼市泡沫如何收场
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中华工商时报 2010-01-05 09:16
保障房落实需拭目以待
12月27日，国务院总理温家宝接受新华社专访时再次强调，房价在一些地区和城市上涨过快，引起了中央高度重视。中央将从四个方面进行调控。首先要加大保障性住房建设力度，加快棚户区的改造。此前中央已要求，保障房供应计划从原先的2011年解决747万户增至2012年解决1540万户。住房和城乡建设部部长姜伟新表示，明年继续大规模发展保障性住房建设，计划建180万套廉租房和130万套经济适用房。经济适用房面向范围将从低收入者提升为中低收入者。这对中低收入的百姓来说无疑是值得期待的。
然而与卖地的热情相差甚远，地方政府对保障性住房的投入令人失望。来自工商联房地产商会的数据表明，2009年国家下达的保障性住房建设计划中，全国共需投入1676亿元，其中，中央投入493亿元，占29．4％；地方配套1183亿元，占70．6％。结果截至8月底，保障性住房建设完成投资394．9亿元，完成率为23．6％，还差76．4％。保障性住房完成率低于预期。这不免让人有所担忧。
此前有消息，住房与城乡建设部邀请600多位主管建设副市长来京参会，协商完成保障性住房计划，要求虽然难也要完成。业内人士认为，政府此后将对中低收入住房加大政策支持力度，预计会出台支持保障性住房的土地、资金来源、供应方式的政策，政策效果同时将平抑住房中低端市场价格。今年的保障性住房能否落实还得拭目以待。
楼市仍将高位运行
有数据显示，2009年全国竣工面积和销售面积比达到了1∶2。
尽管在2009岁末，因抑制政策的密集出台市场观望情绪加大，但此前历次调控短暂观望后的反弹以及自2005年起房地产投资属性的凸显，令如今无论投资还是自住的需求者心绪复杂。
对于敏感的资产价格问题聂梅生分析，2010年随着世界经济的明显复苏，外界因素中人民币升值压力加大，外资进入房地产几乎已成事实，外资推动形成高杠杆率，必将推动资产价格上升，又可能形成2007年的资本、土地、房地产市场循环互动的高杠杆率循环，2010年上半年房地产市场上行动力仍然存在，房价上涨动力比下降动力大，即使交易量下降，由于资金充裕，房价仍然会保持一个时期的惯性，下半年市场取决于政策调整的时间表和力度。
中原地产最近公布的研究报告预期，未来一年对房地产业的扶持政策将可能有选择性的微调，但基于2010年央行继续实施适度宽松的货币政策的基调已定，整体市场仍将保持活跃，依然高位运行。考虑近期政策取向，以及开发商土地、资金较为充裕等因素，未来各地开发建设步伐有望提速，供应紧张局面将在下半年有所缓解。各方因素的综合作用下，将在一定程度上平抑房价，预计价格快速上涨之势将得到抑制。在流动性环境仍然宽松，房价涨幅放缓以及供给增长的背景下，预计2010年下半年住宅市场整体量价水平将稳中有降，高位盘整。
2009年，重点城市二手房成交十分活跃，销售额大幅增长。其中，北京、上海等一线城市二手房交易量已超过新房。全国二手房交易额约是新房销售量的1／3。业内人士预计，2010年主要城市二手房价格将在保持稳定的基础之上保持上升的趋势，但不会出现快速上涨的局面。
中原地产华北区域总经理李文杰预计，2010年北京楼市的价格会在现在基础上保持居高的价位。2009年全年房地产行业资金从来没有这么充裕过，从2008年的经验来看，就算是对房地产出现局部调控，2010年开发商都不会出现降价促销的行为来回收现金。加之地王频出，开发商拿地成本高涨，其高地价成本必将会转移到房价中。2010年将是开发企业追求利润的一年，这会让价格预期不断攀升。
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