兴业银行报告：房地产“牛市”还将持续20年

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新民网　　 2010-01-05 11:03

　　2009年的房市“V形反弹”,让多数人大跌眼镜。在新年首个开工日,兴业银行宏观研究部门发表的房市展望报告或再将房市热议推向顶峰。这份报告非但未对快涨了近一年的中国房市“泼冷水”,反而高调唱多,直指中国房市泡沫仍在可控范围,甚至大胆预言中国房市还有15到20年的“牛市期”。

　　去年楼市反弹本可预知

　　去年,历经金融危机洗礼的中国房市非但未显颓势,反而一路大涨,其神勇表现让众多业内大腕连呼“看不懂”,相关机构在年终盘点时,更酸溜溜地点评中国房市泡沫化严重。眼下的中国房市被很多机构认为“将步日本后尘”。对于上述观点,兴业银行的报告显得另类―――“根据日本的经验,我们发现,人口结构变化是房地产价格变化最重要的主导因素。据此,目前中国的房地产价格并不存在明显泡沫,未来虽有跌宕,但中国房地产业应还有15到20年的牛市期。”

　　“去年房地产的反弹其实是可以预知的。”兴业银行首席经济学家鲁政委说,低利率环境和未来收入预期的趋稳等因素,共同决定中国房市回暖的必然,而国内“追涨杀跌”的行为特征,则成了房市价格大涨的推手。

　　今年房价最可能温和爬升

　　去年底,房市再度成为经济工作调控的重点,包括江浙沪等省市均推出抑制房价快涨、保持平稳发展的新政,在先声夺人的调控政策面前,多数机构对2010年的房价走势并不抱下调的希望。

　　兴业银行报告指出,最近推出的系列调控措施,虽会对2010年房价涨幅起到一定遏制作用,但最可能的政策效果是:房价从快速上涨变为温和爬升。该判断主要基于四大原因:首先,明年利率预计仍将维持低位。而低利率环境最有利房价上涨;其次,人们收入预期将继续改善,居民购房热情仍较为强烈;再次,目前房市供需失衡未得改善,供给远无法满足市场的旺盛需求;最后,房地产开发商资金充足,指望其主动降价没戏。

　　上海金融学院副校长贺瑛也直言,2010年房价下跌的可能性几乎没有,应该是一个平稳基础上的“小增年”。她的理由是国家和地方下达的调控政策,目的是遏制房价过快上涨、稳定房价,而非促使房价下跌。而2010年楼盘开工量仍显不足,供不应求的局面会持续。此外,新年信贷增量将在7万亿到8万亿间,资金量上仍够充足。

　　中国房市还有很长一段牛市期

　　供给不足是房市价格持续上涨的根本原因。据兴业银行统计,1991到2008年间,中国累计

　　出售的各类住宅类商品房约49亿平方米,而截至2008年中国城镇人口达6.07亿人,如按每个家庭3.2人、需住房60平方米计,全部已售房屋仅覆盖42.5%的城镇家庭。

　　中国的经济发展和人口结构阶段决定我国房地产业仍有足够长的发展空间。(房价上涨)是任何处于快速城镇化和重化工业阶段的国家都无法逃避的一个过程。眼下,日本房市泡沫破灭的教训被屡屡提及,在总结日本经验时,报告强调,中国大约到2030年劳动人口(15―64岁)才能达到峰值。这意味着,我国房市还有约15―20年的黄金发展期。

　　分析师薛建雄同意房价总体向上的判断,但并不认同15年牛市的说法,他认为,中国房市最大的问题在于中低端需求得不到满足,而随着国内经济上升和房地产业周期的缩短,房市供给或提前进入相对顶峰,这意味着房市调整的时间会比预期早。　　

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