“09 地王”令人担忧

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 易居房地产研究院　　 2010-01-05 13:51

“09 地王”令人担忧　

　——从广渠路地王规划调整申请说起

　　12月30日，北京市规划委员会发布公示称：方兴地产提出申请，要对"广渠路15号"的规划作出部分调整，一是在建筑规模不变的前提下，将"广渠门15号"项目中两幅主要建设用地A4-1、A4-10的建筑高度调高，分别从60米和80米的限高，调整至80米和100米。二是在用地面积不变的前提下，将A4-7体育公园用地与A4-8住宅混合公建用地的位置进行调整。

　　易居分析：对于“广渠门15号”我们再熟悉不过。146%的溢价率，45分钟的拉锯战，97轮的激烈竞价，40.6亿元的夺标总价，再加上中化方兴的央企背景，这块地俨然是“09地王”的经典之作。而当我们还尚处于被各地频频崛起的新地王弄得一片惊愕的时侯，这个曾经轰动一时的地王却又玩起了“规划调整术”。

　　众所周知，规划与土地价值间关系慎密。宏观上看，规划决定了城市的用地布局和用地结构，也就在一定程度上影响和决定了城市地价的总体水平和地价空间分布；而从微观上看，通过对具体地块的开发强度、开发用途及环境控制等的限定，规划在一定意义上决定了宗地的价值。广渠路地王规划调整，无疑是方兴地产拉升该项目价值的重要举措。

　　且不论申请是否通过，通过是否会对曾一同参与竞地的开发商不公平，单就这个申请就不由得令人心生忧虑。有观点称方兴地产申请调整规划是对后市预期的变化。而从近期频频收紧的政策倾向来看，后市预期变化也不无缘由。但在笔者看来，真正理性的拿地当是充分考虑各方因素的，是经得起时间考验的，拿地后千方百计的调整规划以谋出路不得不让人质疑其拿地时的理性程度。2007年疯狂拿地后就曾有开发商极力攻关地方政府，通过改变容积率等方式来变相降低土地成本。从这个角度来看，方兴地产申请调整规划许将是“09地王”颇多癫狂的例证。2010年里，“09地王”是否会重蹈“07地王”退地、晒太阳的覆辙，给房企再次套上枷锁，值得担忧。（张秀琴）

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