土地价格狂涨预示楼市又入非理性巢臼

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 易居房地产研究院　　 2010-01-05 13:59

　　最近一段时间“地王”成为楼市的关键词，中建以楼板价每平方米32484元获得新江湾城C6地块，总价达到37.2亿元。新城万嘉9.536亿夺下嘉定区宝翔路以西、吾尚塘以南地块，楼板价达13200元，溢价率为302%。保利佳13.1亿夺下嘉定区嘉定新城A04-1、A04-2地块，楼板价达11148元，溢价率为346%。

　　盘谷5.03亿夺下嘉定区嘉定新城A03-8地块，楼板价达12586元，溢价率为403%。对于开发商的这些行为，我认为这是企业基于自身的预期、成本、收益、实力等做出的决策，开发商可能获得争抢地王的收益，同时也要承担由此产生的风险。假以时日，市场自然会对判断正确的开发商以奖励，而对判断错误的开发商以惩罚。我曾经说过，对于这种行为就像我们不能指责一个家庭预计菜价要涨多储存几颗大白菜一样，我们也没有理由指责开发商预计地价上涨多储存几块土地。

　　不过，开发商应当清醒地认识到，在市场竞争激烈的情况下，预期因地王产生的额外的超额利润已经提前由政府获得了，开发地王最多也就是获得与其他项目类似的一般社会报酬率，不会因此而提升企业的价值（如果因为获得地王引起社会关注，增加了品牌知晓度则另当别论）。如果开发商错误地估计了未来的房价走势、市场供求关系，那么会做出盲目乐观的预测，基于这种预测报出的土地价格可能会使企业连平均利润也难以获得。

　　基于对明年宏观经济形势的判断，我个人对现在的一系列地王企业未来的运营持有比较悲观的态度，我认为这些企业有些过度乐观了。以这样的高价得到土地反映了开发商在当前市场情况下对未来过于乐观的预期，如果房价不能按照这个水平迅速提高，那么这块地将对其运营产生巨大的负面影响。

　　通常，地王企业预测明年市场价格会稳定甚至提高的依据是今年销售持续增长。增长的前提在哪里？前提在于2009年极度宽松的货币政策，这一政策因素虽然可能不是全部的促进因素，但起码是一个非常重要因素。而大规模宽松货币政策支撑下的巨量销售是不可持续的，明年房价的名义值可能不会下降甚至还可能提高，但通货膨胀水平将大幅提升，这样明年房价的实际值可能会出现较大的下降。

　　面对温暖的阳光，人们往往会忘记严冬的寒冷，面对繁荣的市场，人们的记忆又异常地短暂。如果开发商无法理性地面对市场供求关系的变动，那么繁荣的市场往往预示着未来会陷入过度悲观的困境。（孙斌艺）

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