宏观调控政策频出 地产大牛市还能持续多久
http://www.haozhai.cn 文章来源: 每日经济新闻 2010-01-07 09:38
议资金：开发商再融资难度加大
业内人士认为，推动房价上涨的另一个原因是开发商拥有充裕的资金。
2008年，国家实行货币紧缩政策，各房企几乎无法从银行获得新的贷款。而股市的剧跌，又基本断绝了增发融资的希望。但在2009年，开发商的资金普遍充裕。
截至2009年11月底，万科、中海十大标杆房企共计获得各类融资2344亿元，其中包含新增授信额度1222亿元。预计全年各类融资金额共计达2000亿元，比2008年增加169％，相当于各开发商销售额的79％。
与此同时，增发、上市等也成为开发商融资的手段。中海的母公司——中建股份、恒大地产、龙湖地产等先后登陆H股和A股市场，中海、保利、万科等公司也纷纷通过增发获取资金。
在2009年10月之后，新保险法的出台也为房企和金融企业间搭起桥梁，资信高、规模大的房企将陆续受益于这一新的融资渠道。绿城、金地先后与中国平安（601318）集团签订战略协议，规模共计达250亿元。
市场融资的宽松，为开发商争取更多销售额创造条件。截至2009年11月底，十大标杆房企总成交面积达2815万平方米，预计全年将达3000万平方米，比2008年增长73％。万科、绿城、绿地、保利、中海等五家房地产公司已经宣布销售额突破400亿元，富力、恒大、龙湖等一大批房地产公司创造了有史以来最佳销售业绩，百亿俱乐部由原来的十家左右大幅增至二三十家。
销售额的上升增加了开发商的现金流，为他们提高项目售价创造条件。中原地产的数据显示，6月底，十大标杆房企在售项目成交均价比年初最低时增长了16％；8月，销售均价甚至达到了10893元/平方米。
不过，有消息称，中国证券监督管理委员会（以下简称中证监）上市部在12月3日召集多家房产企业融资部门负责人举行内部会议，主题为再融资与高房价的关系。中证监内部人士指，征求国土部意见后，中证监已暂缓审核房企融资申请。今后，房企无论是IPO还是再融资，都得征求国土部意见。与此同时，国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议也明确，要加强房地产信贷风险管理。未来，开发商的现金流面临考验。
探政策：货币收紧才能扭转房价走势？
虽然国务院连续出台针对房地产市场的宏观调控政策，但机构普遍认为，上述政策仅仅只是打击投资者，对普通消费者的购房需求没有影响。市场几乎不可能步入2008年那样的绝对低迷。惠誉评级在一份报告中表示：“预计2010年不会有行业的重拳政策措施，因为房产市场的任何大调整都可能阻碍总体经济增长。”
国际货币基金组织（IMF）的一位代表也为中国楼市吹暖风，认为国内房地产市场有着强劲的基本面，可以抵挡资产泡沫形成的风险，因为中国的不动产价格是在长期下跌后上涨的，承受能力一直在提高。尤其是中低价位住房价格相对居民收入已经出现了下跌，且政府对中低价位住房领域提供扶持。所以，房地产市场的基本面很强劲。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，遏制房价的四项意见未来可能进一步细化，如针对大户型、高档房的物业税明年会加快推出，极有可能先在部分城市试点实转；对外资购房可能会重新紧缩，重申“171号文”；转售房子的个税也可能会从严征收。
此外，金融方面也可能会有新政策出台。随着2010年我国通货膨胀可能显形，将推动资产价格高涨，年中或将有紧缩政策出台，尤其是“二套房贷政策”只会越来越紧。
至于今年会否还有新措施出台，这要看市场如何演变。如果今年房价继续疯涨，必然有打压投机的新政出台。最新数据表明，11月全国70个大中城市房价环比上涨1.2％，同比上涨5.7％，双双创下今年最高月度涨幅；商品房销售量亦比10月增长近11％。
不过，CRIC联席执行总裁丁祖昱认为，只要货币政策没有大的转向，无论中央再出什么样的房地产调控政策，房价依然将持续走稳，开发商的业绩也会继续红火。
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