保障房规模空前 楼市投机空间紧缩
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2010-01-07 09:44
2010年伊始，保障性住房建设开始了赛跑。
住房和城乡建设部部长姜伟新提出，2010年保障性住房开工建设的套（户）数要比2009年增加三分之一，安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比2009年增加一倍。
“增加各类保障性和租赁住房供应量，增加经济适用住房、配套商品房、单位租赁住房、公共租赁住房的开工面积，争取开工面积占到全市住宅年度开工面积的60％以上。”“保证至少2000万平方米的住宅开工面积。”这是上海市委书记俞正声对2010年上海住房保障和房地产调控作出的最新指示。这个规模是空前的。
上海并非个案。北京提出，2010年住宅供地的50％以上用于建设居民自住型、改善型等各类政策性住房，预计建设住房13.4万套。天津宣布，2010年将推出2万套限价商品房、6.5万套经济适用房。
“不管地方政府定下了多大体量的保障房建设目标，最终要看落实完成情况。最关键的因素最终都落在‘钱’上。”1月5日，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在电话里向本报记者表示。
若严格按照各地有关住房保障的“军令状”去解读未来的楼市，投资、投机的空间已相当逼仄，留给开发商的空间也大幅压缩，但截至目前，业内的反应平淡，对这种理论上的“狼来了”习以为常。
资金支持政策将陆续出台？
目前各地保障住房建设的资金供应体系，除了最初的中央、地方两级财政体系支持外，就是行政色彩较浓的银行信贷支持，多元化的资金渠道远未建立。
“自从去年公积金闲置资金试点保障住房项目建设贷款相关文件推出后，各方尤其是一些财政压力较大的地方政府，对公积金抱有很大期待。”某地公积金管理中心负责人士透露，一些地方政府已进行了多次针对性研讨，希望尽快展开相关试点。
“二元化”住房建设体系确立两年多以来，各地保障住房建设进展普遍落后于计划，保障任务完成率打折，公积金能否成为资金突破口？
记者注意到，在近期中央到地方政府接连出台的新一轮楼市调控新政中，一些地方政府围绕公积金出台的调控措施，似乎透露出引导公积金资金流向保障住房建设的政策意图。
上海市公积金管理中心最新下发的《关于2010年执行住房公积金个人购房贷款政策的通知》祭出了限制贷款上限的调控措施，从紧掌握投机、投资性购房的公积金个贷。规定人均住房面积低于上海全市平均水平，再次贷款购买第二套普通自住房，每户家庭最高贷款限额为40万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为60万元，比此前低了20万元。相应的个人二套房贷也同样大幅压缩贷款限额。
勿庸置疑，政策的直接矛头指向投资、投机的购房需求，但同时也产生另一个效果，随着个贷限额、个贷发放总额减少，公积金的沉淀很可能缓慢增加，在某种程度上，这也为即将有望展开的公积金闲置资金保障住房建设贷款试点做了资金调整准备。
一位熟悉公积金运行现状的资深人士告诉记者，目前的矛盾是，商品房市场发达的城市，公积金的使用效率非常高，可用于建房贷款的闲置资金有限，而越是商品房市场不发达的地区，公积金使用效率一般则越低。但发达市场往往房价高企，需要依靠政府保障工程解决居住问题的总量越大，资金需求大，不发达市场的区域则相对缓和。
例如上海，公积金的使用效率极高，可用于建房贷款的闲置资金非常有限，但上海住房保障的建设任务恰恰几乎是全国最重的。理论上，通过压缩有一定投资性质的二套房公积金贷款额度，针对性调节公积金资金池的资金流向，也是潜在的政策意图。
“这个逻辑是成立的，但以目前的政策匹配和政府传递的明确信号看，还不明显。”上海市公积金管理中心高级经济师兼上海市房产经济学会住房保障委员会秘书长丛诚表示，现有的公积金政策主要着力点还在于鼓励自住、抑制投资投机。
目前而言，尚未有类似“限额个贷，引导资金流向保障房建设”为主要目的的政策酝酿。
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