255亿元新地王拷问“股地联动”
http://www.haozhai.cn 文章来源: 经济参考报 2010-01-08 10:13
正反方PK 四大争议待解
争议一：为何整体出让巨幅地块而不选择分块出让，是否会导致大开发商的区域垄断？据此前媒体报道，对于广州亚运城的整体出让，从一开始就充满质疑。广州市政协委员吴名高曾质疑亚运城的拍卖方案，认为整体拍卖给某一家公司会造成垄断，带来房价虚高，建议分成三四块分别出让。广州市人大代表黄镰也认为，亚运城整体出让，由开发商一次性拿出钱来可能很难，只能是分期付款，但如果切分成三块或五块，可能会有很多企业能一次性付清。
现场观摩的一家小型房企负责人表示，大多数房企都很看好广州亚运城项目，都想分一杯羹，但最终采取整体出让，高达165亿元的挂牌起始价，让他们望地兴叹。国土部门还对参与竞买的房企做出了一些门槛上的限制，能够入围的只有少数大型房企。
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文也表示，广州楼市已经是大公司垄断的市场。前十位公司的份额已经达到60％以上。这次大规模的亚运城出让，更是广州楼市走向垄断时代的里程碑式的事件。
据统计，广州今年出让的住宅用地中，73％的用地面积被地产寡头收入囊中，小开发商几乎一无所获。愈演愈烈的土地垄断，更利于开发商今后对供应量的控制，形成更高程度的市场垄断，买方地位将会进一步弱化，越来越多的市民只能望房兴叹。
对此，广州市国土房管局有关负责人则强调，整体出让有利于保护和延续亚运文化内涵，有利于为启动广州新城建设奠定高标准基础。其中，亚运城项目商品住宅供应量为385万平方米，分6年供应，每年的供应量约60多万平方米。而广州十区每年商品住宅的供应规模在800万平方米左右，亚运城项目供应量占全市供应量的比例仅为8％左右，这样的占比要形成垄断话语权可能性不大。
“亚运城项目整体出让是上策。”广州合富辉煌首席分析师黎文江也认为，主要原因是亚运城是广州市的名片，是让世界认识广州的窗口，并非一般的开发项目。如果为了所谓打破价格垄断，让许多开发商进入，一旦控制不了局面，就会把亚运城的建设和管理搞成乱糟糟的，政府就对不起老百姓。同时，考虑到市场需求选择的日益多样性和灵活性，单一楼盘、单一区位、单一开发特色的商品住宅要影响整个市场供求关系和价格也是不现实，不符合市场规律的。
此外，广州市国土房管局有关负责人还特别指出，整体出让是节俭办亚运的需要。综合来看，在亚运城项目赛时场馆建设及公共配套设施建设已基本完成，规划和建筑风格已基本确定，政府前期投资的主导作用已得到充分发挥的情况下，政府应及时退出，让市场主体和资金进入，否则就会增加公共财政不合理、不必要的成本负担，也不利于赛后社会化、专业化管理的提前介入。需要特别说明的是，亚运城项目成功出让后，广州亚运会实现了场馆建设投资先行收回，这在以往国际大型体育赛事中是前所未有的。
争议二：为何首期地价款只缴4成，是否违背了国土出让金计收新政？根据亚运城项目出让合同约定，2009年12月25日前，即成交三天之内，开发商要缴纳40％的土地出让金，按成交价计算就是102亿元。2010年12月10日前，需缴交第二期30％，即76.5亿元。剩下的76.5亿元将在2011年12月10日之前缴清。而2009年12月18日，财政部、国土资源部等5部委联合发文，首次明确开发商买地至少要缴纳5成首期地价款。
对此，广州市国土房管局相关负责人解释，在亚运城项目挂牌公告期间，财政部、国土资源部等5部委出台了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，提出了土地出让金首期缴交比例不得低于50％的规定，但考虑到执行该规定涉及出让方案的重大调整，亚运城项目市场融资已迫在眉睫等因素，从维护出让公告的严肃性出发，本着“老案老办法”的原则，对出让方案未做调整。同时，综合来看，40％、102亿元的首期地价款的条件已较为严苛，与5部委《通知》提高开发企业囤地成本的意图是一致的。此外，亚运城项目土地出让金分期缴交的期限为2年，与5部委《通知》一致。
此外，针对亚运城项目整体出让面积超过政策规定上限约12倍的问题，广州市房管局相关负责人也表示，2009年11月13日，国土资源部发布了关于大城市单宗住宅用地出让面积原则不超过20万平方米的新规定，但由于亚运城项目已于2009年11月11日挂牌公告，考虑到亚运城出让方案已经过长达1年的酝酿，执行新规定涉及出让方案重大调整，且公告信息已全面公布等因素，本着“老案老办法”的原则，对出让方案未做调整，最终一次出让了约264万平方米。
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