255亿元新地王拷问“股地联动”
http://www.haozhai.cn 文章来源: 经济参考报 2010-01-08 10:13
拍地细节折射地王背后推手
当然，广州亚运城项目是国际大型体育赛事的配套项目，不能简单地等同于一般房地产开发项目，也不能简单、机械地用一般房地产开发项目的规定来看待、来评价。但在这场“中国第一拍”背后却有更多的东西值得我们去探讨，尤其是拍卖过程中的相关细节隐约勾勒出了地王产生的诸多推手。
推手之一：在拍卖过程中，每逢遇到心理关口，竞买对象静默的之际，优秀的拍卖师就开始鼓励举牌。在这种“价高者得”的竞拍模式下，地价迅速推高。与此同时，地方政府的财政荷包也迅速鼓起来，其中地王对土地出让金的贡献更是十分明显。
据统计，截至2009年11月，广州本级财政土地出让金收入108.4亿元，超额完成年度计划95.9亿元的113％。而亚运城地块255亿元的土地出让金则让广州市的土地收益迅速增加，土地出让金已经变成广州城市建设的巨大引擎。
政府期望将土地卖个好价钱的良好愿望也在亚运城项目拍卖结束以后的新闻发布会上得到了证实。据介绍，与以往不同，亚运城项目出让除起始价外还设置了“保密底价”，竞买人的最高报价低于底价的不成交。拍卖结束后，广州市国土房管局对外公布“保密底价”为175亿元，但最后的成交价格高出政府心理底价80亿元。然而拍卖师却在地价已达到200亿元之后继续努力地引导开发商举牌应价。
事实上，广州亚运城地块只是一个特殊的个案。但从全国范围来看，在土地财政的鼓舞下，地价在一次又一次的举牌中不断推高，地王的产生顺风顺水。中国社会 科 学 院 发 布 住 房 绿 皮 书《 中 国 住 房 发 展 报 告(2009—2010)》监测显示，到2009年9月，全国土地市场交易活跃，住房用地成交量连续8个月呈增长态势，2009年前3个季度的累计成交量首次超过了上年同期水平，且成交总价普遍较高。
而中原地产统计也显示，2009年前3季度国内主要城市土地出让金暴增，其中上海已突破600亿元，分别超越2007、2008年全年总额；而北京也达571亿元，占了全市财政收入的1/3强。与此同时，北京、上海的地王也是不断地涌现。
除了一线城市，“地王”对土地收益的拉动也在二线城市显现。相关统计数据显示，截至2009年11月23日，全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100％。排在前20名的城市土地出让金总额高达6210亿元，同比增加108％。如果按照这个数字发展下去，2009年全国土地出让金的总额或将又是一个非常惊人的数字。
此外，不断地炒高地价，吸引更多的资金进入房地产市场，地方政府的税收就会有充足的增长空间。
推手之二：在亚运城土地的拍卖过程中，参与竞买的富力地产、碧桂园、雅居乐、保利、万科等都是上市公司。业内人士分析，对于大开发商而言，拿下该项目，不仅能取得较大的土地储备，还可借土地融资圈钱，只要想出办法付出首期款后，后面的日子应该不难过。
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