255亿元新地王拷问“股地联动”
http://www.haozhai.cn 文章来源: 经济参考报 2010-01-08 10:13
广州市房地产专家韩世同也曾多次表示，上市房地产公司之所以热衷囤地，关键原因在于打通了资本市场的融资渠道，可以实现“股地联动”，也即上市房企就是通过自己的土地储备向股民传达股票还会涨的信息，然后增发新股进行融资，而新融资的钱可以继续囤地，不断滚雪球。
其中，不少房地产公司都发行了债券。2009年9月30日，富力地产公告称，55亿元公司债正式获证监会核准。债券已于11月12日起正式在上证所挂牌交易，其所募集的资金为偿还银行贷款及补充营运资金之用。
此外，投出了高价，那么开发商的土地储备也必然会升值，且周边的开发商都会借着地王造势，不断提价。最终上市公司实现了在资本市场和房地产市场的双重利益。但如果房价下跌、土地价格下跌，风险就转嫁给了提供融资的银行和购买其股票的投资者。
据媒体报道，部分土地甚至只是被当作资本运作的“标的物”，在不断的炒作过程中，从上一家转手到下一家，可以使上一家获利了结，下一家再去寻找新的转手对象，获得收益。SO H O中国有限公司董事长潘石屹甚至认为，中国有一批房地产开发商公司，就是倒土地的，从来不盖房子的。
业内人士分析认为，企业之所以会不计成本收益地争当“地王”，根本原因就在于，比起巨大的风险收益，其付出的资金成本是很低的，其可能承受的风险损失也很小。其中，中莱投资有限公司以44.75亿元拿下的广州科学城地王被收回土地使用权，而其保证金只有8000万元，违规成本比较低。
在这种机制之下，我们不得不怀疑这些开发商是否能够很好的开发这些土地，这些土地是否会变成有效的商品房供给。而据国土资源部通报，全国目前闲置的房地产用地约1万公顷，占年度出让房地产开发用地总量的七分之一左右。如果按容积率1.2算，这些地可以供应1.2亿平方米的住房面积。
推手之三：房地产市场销售回暖，回笼了大量资金的开发商就开始布局新一轮的土地储备。在拍卖现场，富力地产表现非常积极，对亚运城项目志在必得。据富力地产最新公告显示，该集团已提前完成2009年全年度230亿元的销售目标。其中广州地区提前完成2009年80亿元的销售目标，成为年度对集团全年销售贡献最大的地区。
同时，房价的回升也带动了地价上涨。根据国家发改委、国家统计局公布的数据，2009年11月，全国70个大中城市房屋销售价格较2008年同期上涨5.7％，涨幅比10月扩大1.8个百分点。自从6月全国房屋销售价格同比恢复正增长以来，房价连续6个月保持同比增长。面包好销，面粉价格也自然水涨船高。在房价快速回涨的同时，地价也屡创新高。
此外，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，市场的流动性在2009年也前所未有的提高。但在当前的宏观经济形势下，经济复苏并非稳定向好，总体上需求不足、产能过剩的状况并没有根本性地改变，大部分实体经济的产业都缺乏获取利润的空间。大量资金缺乏能够获取必要收益的去向，也就使得资金转向了土地购买和土地储备。其中那些原本从事钢铁、电子、粮食、能源等行业的国有企业，纷纷踏进房地产行业，甚至中国电信也在2009年11月发布公告表示要进军房地产业，土地市场投资需求的旺盛也直接拉动了土地价格。
正是由于这些推手的存在，2009年以来我国地王不断涌现，难以遏制，成为一种必然。
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