2010年楼市三月份或见分晓
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新闻晚报 2010-01-08 13:59
理由二：政策“有保有压”仅打压投机
在诸多房地产新政中，对市场产生直接影响的当属营业税政策的调整。 2009年12月9日，国务院明确提出自2010年1月1日起营业税优惠政策终止，以此打压楼市中存在的大量投资投机需求。 12月22日，营业税细则出台，明确了5年内普通住宅将差额征收营业税，非普通住宅全额征税。 5年（含）以上的，普通住宅免征，非普通住宅差额征收。
业内人士表示，营业税“两年变五年”的政策变化反映出监管层对投资投机需求的打压，尤其是对于非普通住宅的征收力度加大，这与支持居民自住和改善型住房消费的基调保持一致。
国务院发展研究中心市场研究所所长任兴洲认为，对于房地产投资的短时间内不可能收紧。这是因为，2010年我国宏观政策变数增大，但存在“两难”。目前经济增长的内升动力还不足，另外投资的资金链不能断，否则会出现“半拉子”工程。2010年放贷规模仍会保持适度的规模，流动性仍将加大。在此情况下，就必须考虑如何使这些新增的贷款进入实体经济，而非流入房地产市场的问题。
既要防范金融风险，又要保持相当的流动性；既要促进实体经济增长，又要防止产能过剩；既要缩减大规模投资，不能只依靠房地产的拉动，又要考虑经济对投资存在依赖性；既要对产能结构调整，也要考虑其与就业间的矛盾。为此，明年房地产将是“夯实基础”的一年。一方面还需房地产推动经济增长，一方面要防范泡沫风险。
中原地产最近公布的研究报告预期，未来一年对房地产业的扶持政策将可能有选择性的微调，但基于2010年央行继续实施适度宽松的货币政策的基调已定，整体市场仍将保持活跃，依然高位运行。考虑近期政策取向，以及开发商土地、资金较为充裕等因素，未来各地开发建设步伐有望提速，供应紧张局面将在下半年有所缓解。各方因素的综合作用下，将在一定程度上平抑房价，预计价格快速上涨之势将得到抑制。在流动性环境仍然宽松，房价涨幅放缓以及供给增长的背景下，预计2010年下半年住宅市场整体量价水平将稳中有降，高位盘整。
理由三：供应量增加、土地政策收紧
去年楼市大涨另外一个主要因素是供应量的极大不足，年末的房展会都打出了无房可售的旗号。但这种局面将在今年大为改观。业内人士分析，第二、三季度可能随着供应量加大，购买者会有阶段性的买点，主要体现在和开发商有议价机会，但前提是供应能实质有效增加。明年全年的重点还是一些快速上涨城市增加库存的问题，可售面积必须恢复到6个月的水平。另外，上海经济适用房600万平方米开工面积将有部分在今年进入市场。
2009年部分城市土地价格飞速上涨，“面粉贵过面包”的现象屡屡出现。开发商炒地、囤地被视为推高房价的重要因素。对此，2009年12月17日，财政部、国土部等五部委联合发文，明确开发商以后拿地时，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％；分期缴纳全部土地出让价款期限，原则上不得超过一年。
这一政策被认为是土地市场调控的开始。国金证券(600109,股吧)研究员曹旭特指出，此前全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并没有统一规定。但从2010年开始，全国都必须统一执行这一土地政策。
分析人士指出，目前的房地产新政主要是从市场供需两端进行调整，不再是单纯抑制需求方。在国家出台“国四条”后，相关细则陆续完善，未来各地方政府还将出台地方调控政策。但是调控的成效，还要看地方政府的执行力度。
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