豪宅将被“高性价公寓”代替？2010成都楼市预言
http://www.haozhai.cn 文章来源: 华西都市报 2010-01-11 16:01
预测新的一年楼市的走向总是一件艰难的工作，在经历了2009年底动荡不安的政策风波之后更是如此，但我们仍然希望，通过对2009成都楼市的梳理，我们能更清楚地把握2010年楼市发展的脉络，从而为购房者提供建设性的意见。
2010楼市预言·1
洗牌大企业时代到了
“今后在土地出让中，拿地首付不低于全部土地出让款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目在两年内全部付清。
”这一五部委规定被业内称为“土地新政”。新政出台不久，业内人士奔走相告：楼市新一轮洗牌开始了。今后土地资源将越来越集中在大企业手中。
借助洗牌，大进小退
客观地说，成都的开发商相当谨慎，土地政策的风声吹来，已让开发商有所察觉，短短一个月的时间，疯狂拿地行为瞬间收敛。12月17日上午10时，包括攀成钢地块在内的7宗挂牌地块，在成都市国土局拍卖中心正式开拍。拍卖开始后，一直被认为是2009年大热的1号攀成钢地块仅以起拍价1100万元/亩成交。此外4、5、6、7号地块乏人问津，均只有两位竞拍者参与，溢价率仅仅10%左右。但是仅仅一个月之前，金沙地块的溢价高达90%左右，解放路片区地块溢价率高达123%……
的确，从进入12月之后，成都土地拍卖的火热程度大幅降温。然而就在政府下发几道金牌令箭遏制部分城市房价过快上涨的紧要关头，255亿元全国新地王的产生让国土部等部门好不尴尬。
此前，记者采访成都某中型开发企业总经理的时候，他就不无气愤地说，这个政策简直是“劫贫济富”，它只会让市场上的中小型开发商提前退出市场。对于大型开发企业，尤其是央企一类的开发商来说，即使是全额收取土地出让金也不是问题。仅仅是拿地的节奏缓慢了而已。不过其中还有一个问题，大型开发企业依然不少，新政是无法制止他们之间为了稀缺土地资源的争夺，也不能制止他们在这个争夺中对土地价格的抬升。即使是他们拿地的价格低廉了，但是由于大型开发企业的成本远比中小型企业高，那么反应到房价上依然不会低。
对这个问题，成都一位港企的负责人表示，“大进小退”的洗牌并非不利，一个成熟的房地产市场，开发商们应该做的就是中高端产品，真正解决大量普通居民住房的任务应该由政府行为实现，而不是像现在这样大小企业混杂在一起，结果普通住宅也比着中高端产品涨，造成了实际上中高端产品价格不高，而普通住宅价格不低，价格模糊的局面。此次，土地新政至少提高了进入的门槛，让真正有实力的开发商可以大胆地进入，而这些产品也不能以解决基本居住需求来要求。
洗洗，抑或更健康
所以，有业内人士也对土地新政的积极意义给出了回应。黄子宁在接受记者采访的时候表示，此次土地新政的出台虽然警示的作用更大，但是并非业内认为的大型企业没有影响。从目前来看，不少大型企业在2010年的布局会有一定的调整，战略思维也会更加的成熟。疯抢资源的情况不是常态，看准了下手的可能性更大。从这个层面上看，洗牌是有积极的意义。
而目前开发企业的战略转移也有了端倪，部分开发企业开始向二三线城市转移。类似于蓝光这样的成都本土实力派也开始在二三线城市布局。2009年年末，以20亿布局南充打响进军二级城市第一枪。据了解，还有不少像蓝光这样的企业开始了全
面的布局。他们的进入将直接提高二三线城市开发的水平。据悉目前的土地政策仅仅是一个发端，而从实际的效果来看，不论是“大进小退”，还是企业有序布局，这对市场都是一个势资源逐渐集中的过程，有实力的企业将得到更多的资源，而那些仅仅是想在房地产中用四两拨千斤来赚取“暴利”的企业将会被逐渐淘汰。强者恒强，产品也会恒强。记者张杨
2010楼市预言·2
2010年，成都房价不会跌
站在虎年的门槛向全年张望，看到更多的是房价的迷雾，在当前尚不明朗的市场行情，预测房价绝对是一次冒险，至少要冒着被骂的风险。房价很敏感，是涨是跌，其实与许多因素相关连，譬如国家政策、开发投资、供需情况等宏观世界，小到一个区域板块的楼盘数量、产品品质、开发商实力、配套环境等等微观世界。
不过记者还是大胆预测，2010年房价不会跌。
不跌理由一：遏制房价上涨成都不是重点
2009年12月，国家连续出台多项针对楼市的调控政策，包括营业税“2改5”、打击囤地行为、提高拍卖首付、“国4条”等等，目的是“遏制”当前
的“高房价”，尤其是北京、上海、广州、深圳等一线城市房价上涨太快的势头。统计显示，有的一线城市去年房价上涨达到80%，一线城市高企的房价的确是需要调控，而作为内陆二线城市成都房价相对比较健康，无论横向比较价格，还是2009年的涨幅，都不算高。另外，当前的调控措施对楼市影响重在心理预期，国家也不愿意真正让房地产跌价，保持平稳、健康发展才是调控政策的目的。
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