豪宅将被“高性价公寓”代替？2010成都楼市预言
http://www.haozhai.cn 文章来源: 华西都市报 2010-01-11 16:01
记得在一两年以前，成都土地市场只要有几百上千亩土地面市，一定可以看到成都所有大牌开发商的身影。有着“造城”、“地王”情结的大牌们就喜欢下重注于城郊的千亩、甚至万亩大盘。每每地王面世，开发企业员工必定笑言数年不下岗。先投入三年，慢慢收回成本，低开高走也成为了不少大牌的规定模式。
对于二三十亩的土地，哪怕地段位置不错，都无法吸引他们的眼光。但是这个局面在2009年被打破了。一位上市公司企业负责人告诉记者，过去不作考虑的城中小地块，现在已经在公司的考虑范围内。与其让钱在账上放着等规模化的项目，不如先找机会做小项目，让钱生钱。一边等机会，一边完成资金积累，两不误。
以保利地产为例，2009年除了拿下顺江村地块外，还分别拿下了城东、天府新城地块、领事馆路地块、双楠地块多幅土地，这些地图比起之前保利·公园198和石象湖仅仅是零头。中海(论坛新闻)、龙湖、华润等大牌更频频出手金沙、武侯大道、五块石等地。这些土地规模与之前拿地规模相差甚远，但推出速度之快也令人咂舌，保利、中海等表示新项目最快明年面市。
年度作品将增多
小项目被大牌追捧源于城区小项目更利于资金滚动，从目前的经济形势而言，快速回笼资金，落袋为安更有利于应对未来不确定的形势。大牌们的“快跑”步伐带给市场一个明显的信号。于是，由主流开发商引发的快销风潮也会让这个市场进入一个“快销”的时代。
与过去动辄开发3-5年不同，2010年开始，一些年度作品也将频频出现在人们视野中：一年完成一个项目，甚至于一些小型项目被要求在数月内清盘。旭和房产营销
总监张渝告诉记者，公司在城中项目计划在3个月之内清盘。而一位准备进入成都市场的开发商告诉记者，目前首选城中心10多亩的小项目，两三个亿就可以搞定土地，一年左右可以实现销售回笼。在如此的开发理念下，加上2009年下半年中小地块的集中放量，2010年的成都楼市“快销”模式将成为一个必然的趋势。
“快销”提高小项目素质
“快跑”要求“快销”，“快销”行为也就直接导致中小项目品质的提升。对于大牌开发商来说，即使是做小项目他们所付出的成本也是一样的。华润置地(论坛新闻)成都公司营销总监张青萍告诉记者：“即使在仅仅二三十亩的小项目上，国际化的设计团队、精质优材体系、毫厘工程管理体系……华润所倡导的12大价值体系也会一个不少地融入进去。过去不少人觉得城中心小项目只能买一个地段，品质无法考虑；而2010年后，华润开发的小项目一样可以享受大社区的品质，买到品质和地段双价值。”
不难看出在快销上，大品牌的神韵依然在，不同的是产品的形态。或者面积更小更适合城市青年人群；或者产品升级，高品质的精装房大批问世；与大型商业超市共同构成城市综合体的小项目渐渐增多，提高快销产品的附加值。对于普通的购房者来说，能够买到产品品质更高、增值潜力更大的产品，如果开发商再能够适当地考虑回款周期、销售速度而给出适当的“快销”价格，对购房者来说也是一大幸事。
2010楼市预言·5
过去的2009年，一个个头顶“城市豪宅”之名的高价电梯公寓，无疑是整个成都楼市最为耀眼的地产明星，它们的出现为轰动一时的成都地产“价值洼地”论提供了充分的炮弹。有人甚至宣称，成都城市豪宅的春天已经来临，未来三五年，成都三环路内万元以下的楼盘将彻底消失。然而，随着国家宏观政策的调整，购房消费日渐回归理性，2010年，成都“万元房”很可能风光难再。
“三环路内万元内电梯公寓或将消失”
在2008年末成都楼市最为惨淡的时候，城南某高档电梯公寓项目负责人曾咬牙切齿地对记者说：“做万元电梯豪宅，谁碰谁死！”该负责人表示，如果他们规划的是中低端的电梯住宅项目，早就降价走量跑得没影了，“现在好了，就是每平方米降1000元都一样卖不动。”曾被断言为“谁碰谁死”的万元电梯公寓，已成为成都楼市最为炙手可热的地产明星，目前在售的中海城(楼盘详情户型图楼盘图论坛)南1号、半岛城邦、时代豪庭(论坛新闻)、誉峰、南湖国际的跃层别墅，四海逸家(论坛新闻)的空中别墅，价格都接近和突破了10000元/平方米，甚至单价超过20000元/平方米，总价一般是120万-400万元左右。
据世家机构11月发布的《成都高层豪宅报告》分析指出，目前成都市在售高端豪宅项目的均价集中在8000—15000元/平方米，
整体均价水平在11143.51元/平方米。随着誉峰等后续项目的推出，高层豪宅价格指数还将持续攀高。据此，有业界人士表示，在成都，一个以城南和城西为半圆，环绕在高新片区、双楠－外双楠、金沙片区一条线的豪宅圈子正在成形，随着地块的日渐稀缺，未来三五年内，三环路内万元以下的楼盘将彻底消失。
所谓“乱花渐欲迷人眼”，在经历了2008年的惨淡和2009年的躁动之后，成都豪宅又将何去何从？
理性回归新政出台给楼市降温
在过去的2009年，中国消费总额达12万亿元，买房花费占一半，为全球金融危机下的中国经济稳定立下汗马功劳。但房价的快速上涨以及持续红火得有些过分的市场，已经引起社会各界对于房地产行业的高度关注。12月9日，国务院常务会议明确，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。此举被认为是抑制投机性购房的第一步。12月17日，国土资源部、财政部等5部门联合发出“关于进一步加强土地收支管理的通知”，要求一般土地出让收入必须在1年内缴纳，首付不得低于50%。当日，在成都进行的一场土地拍卖上，竞拍公司大大减少，焦点地块竟以底价成交。
据此，有专家预测，在市场机制与政策干预两种因素的综合作用下，今年房价有可能出现“高位僵持”的不利局面。而新年伊始的楼市表现，则印证了这一判断。据报道，北京楼市1月1日-3
日的一手商品期房住宅网签量分别为168套、144套、91套，合计403套，日均134套，降幅为16%。2010年广州楼市同样以冷淡开局。广州市房管局官方统计数据显示，今年元旦小黄金周假期前两日广州楼市成交比去年同期减少40%。由于失去了市场大势的支撑，本身就属于小众商品的高价房，不可避免将再次置身于风口浪尖。
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