豪宅将被“高性价公寓”代替？2010成都楼市预言
http://www.haozhai.cn 文章来源: 华西都市报 2010-01-11 16:01
电梯豪宅将被“高性价宜居公寓”代替？
俗话说，“只有当潮水退去，才能知道是谁没有穿游泳裤”。在楼市狂热时，一些楼盘借“豪宅”之名哄抬房价，由于总价高、出手慢，这些单价动辄二三万元的高价房很难引起投资客的兴趣，为它们埋单的只能是那些挑剔的高端自住人群，当市场的狂热逐渐回归理性时，项目的品质就成为决定生死的关键。“豪宅只能是精装房，必须在第一时间就能激发起人的置业冲动。”资深地产业人士詹先生指出，真正的城市豪宅占据绝对城市稀缺资源的同时，享受城市核心最便利的商务、商业、服务资源，做到“富而不显、隐而不退”。豪无疑问，目前能同时满足上述几点要求的“万元房”寥寥无几。可以预计，如果成都楼市需要再次面对类似2008年的“冰河期”时，那些缺乏价值支撑的“万元房”必将成为楼价多米诺骨牌的第一块，或许到时候的房产广告中“电梯豪宅”一词将被“高性价宜居公寓”所代替。
2010楼市预言·6
已经过去的2009年，是开发商们最幸福的一年。“越是涨价，越是有人抢购，迟卖半年多赚几千万，我们现在的营销策略就是控制卖房节奏。”在去年，曾有开发商对记者如是说。但去年底系列调控政策的相继出台，又让不少购房者选择了持币观望。
现在该不该买房？业内比较一致的观点认为，今年楼市的走势取决于是否有后续调控政策，如此后政策变化不大，楼市的成交量将不会受太大影响，同时，今年房价下跌的可能性也不大。
政策频出楼市降温
“2009年楼市的成交火爆，最主要是政策面的支持力度较大”，总结去年的市场，西南财经大学党委副书记杨继瑞认为，税费成本、信贷利率等明显下调，入市的附加成本下降，极大稳定了购房者心理，加之刚性需求释放、惧怕通货膨胀等因素，所以很多购房者选择了去年买房。而中原地产总经理庄泽宝也持相同观点，尽管去年房价在不断走高，但市民在2009年内的预期基本趋向于乐观，总体的入市情绪相当高涨，全年在量价方面都创出新高。但是，在去年最后一个月，接连二三的政策让许多正在乐观中的开发商不得不调整策略，也让许多购房者渐渐停住了追涨的脚步。营业税“2改5”、“遏制房价”、“土地出让金首付比例提高到50%”等新政已经频频出手。甚至有开发商悲观地认为，楼市大有一夜回到08年的可能。
回到购房者的层面来看，历来就是追涨不追跌。07年房价猛涨的时候，追高的购房者不在少数；08年房价一直降，鲜有人敢下手；09年全面复苏，刚需、改善、抗通胀又开始齐上阵。自新政出台后，近期的市场已经可以看出些许观望的端倪，“元旦几天，大概一天能卖4-6套左右，成交量明显萎缩。而去年行情好的时候一天卖出过60套。”在光华大道某楼盘，置业顾问杜小姐向记者坦言。而在本月4日，成都市又出台《成都市商品房预售方案管理暂行规定》和《成都市商品房预售网上签约暂行规定》，这对开发商而言，有一定程度的规范作用；而对购房者而言，无疑是利好。
传统淡季观望重现
在交易量骤降的同时，大批购房者的观望情绪开始逐步增加。刘先生12月一直忙着到处看房子，他准备在城南购买一套100平方米左右的住宅。但元旦后，刘先生反而停了下来，“反正已经涨到这个程度了，还能怎么涨？说不定接下来还会再出台调控政策，房价即使涨也不会再涨那么多了，不如再等等，把年过了到春交会再出手。”与刘先生有同样想法的人不少，楼市调控带来的观望情绪正在购房者中蔓延。桐梓林附近一家中介告诉记者，不光是买房子的，现在有不少卖房子的也已经不知道房子究竟该卖什么价，所以干脆暂时不卖。
再放眼全国市场来看，2010年元旦前两天北京市二手住宅网签数仅为30套，这一数字同比2009年和2008年同期分别下降了37.5%和67.7%。上海成交量也下降明显，元旦假日期间上海一手房住宅成交量处于低位。庄泽宝认为，“去年楼市行情的火爆，让很多开发商在短期内不差钱，楼盘价格短期内是不会下跌的，但目前购房者显得比较谨慎，导致观望情绪增强。
“预计在春交会时观望情绪会逐渐退去，成交量重新攀升”，嘉联地产策划师杨宇力表示，在08年长达一年的观望后，大多数购房者的需求已经在去年获得集中释放，这其中不仅仅包括刚需，还包括改善型群体和部分买房抗通货膨胀的群体。在需求集中释放后，加之政策因素，目前必然会进入一个低潮期，同时1-2月历来就是交易的淡季，大多数购房者会选择等待和观望，也属正常现象。
进入2010年，大家抢‘末班车’的现象消失，市场将呈现下滑态势，此前严重供不应求的局面，会在第一季度发生改变，市场可能呈现低迷状态；而二季度则有待观察，量价开始齐升的可能性较高，但幅度不会太大，总体以稳健为主。另一位业内人士这样判断今年的市场。
2010楼市预言·7
“今年，购房者必定最关心楼盘周边有无地铁站点，”预计今年10月成都地铁一号线即将开通试运行，地铁的方便快捷性将现实地呈现在市民面前，同时成都楼市也将因此发生翻天覆地的巨大变化，地铁沿线必将成为购房者追捧的新热点。
一号线最先感受地铁速度
目前，成都开建的地铁1、2号线，都还正处于紧张的施工中，其中1号线于2005年12月28日正式开工，预计今年10月开通试运行，现正在加紧对出入口的建设，预计在今年5月底之前全部完成，所以各个站点的具体位置已经基本成形，“从这个角度来说，地铁一号线最先开通，沿线楼盘将成为最先感受成都地铁速度的幸运者，很多打着地铁旗号的楼盘已经成为购房者看好的香饽饽。”一位业内人士告诉记者。
“地铁的方便快捷性已得到很多购房者的认同。”领馆区一号负责人祝娜接受采访时说，很多购房者在国内其他已经开通地铁的城市就可以充分感受到，地铁对周边居住市民交通出行的帮助非常直接，对沿线楼盘销售、保值的拉动也非常明显，特别是对地铁线路两端区域楼盘的拉动作用巨大，祝娜认为地铁1、2号线路所经过的市区沿线，其区域成熟度已经非常高，而地铁沿线两端的楼盘，虽然目前没有市区配套完善，但是将随着地铁的开通运行进一步得到极大完善。
沿线房价和地铁一起补涨
“地铁开通后在方便了市民出行的同时，也对楼盘的保值、升值作用非常明显。”龙城一号(论坛新闻)负责人告诉记者，根据他们作的调查显示，很多购房者前期在咨询地铁沿线楼盘时，除了关注楼盘地铁站点的设置，是否有利于今后居家出行外，更关注这类地铁楼盘在未来地铁开通后三五年内的增值情况。他认为，地铁开通后沿线楼盘会有一次价值的补涨机会。
据许多权威专家的研究表明，距离地铁出站口半径为一公里以内的周边楼盘，为地铁的最佳辐射半径，特别是在地铁两端起点站、终点站区域，往往都是远离市中心的地方，因为地铁的到来，提升了区域的交通配套，区域的成熟度也会再次完善和显现，这类区域极有可能发展成为以后城市的新中心区域，区域的价值会因地铁的开通得到人们的重新认识，所以这类区域的楼盘在地铁开通后，价格和价值一般都会随之得到进一步的补涨，根据测算，在今后的两三年内，这类区域的楼盘年增值幅度应该在20%左右，这里应该是购房者重点关注的对象。
地铁成购房者置业新坐标
将在今年开通试运行的地铁1号线和将在2012年底前实现全线通车的地铁2号线，现在已经成为许多购房者非常关心的大事，许多看好地铁楼盘的购房者均表示：“因为即将运行的地铁线路对今后生活质量的改变非常巨大，地铁线路的走向可以说是已经成为大家买房的风向标，地铁站出口在哪，附近的楼盘必定受关注。”
不少业内人士认为，从成都地铁开工那天起，沿线楼盘就开始不断受益，在地铁站点附近居住的市民更是心里乐开了花，一直都在默默地期盼地铁开通的那天，“因为只要地铁一开通，房屋无论是租还是售，其价值都将节节攀高，”由地铁所带来的人流物流、商机人气，都将进一步刺激沿线的住宅、写字楼、商铺等物业，带动价值的攀升，“在已经到来的2010年中，‘地铁’无疑将成为沿线楼盘的最大利好，无论外部环境如何变化，包括宏观政策的调整，地铁楼盘的价值必将是最坚挺的，和其他性质的楼盘相比较，地铁楼盘的优越性显而易见！”一位专家信心满满地对记者说道。
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