新一轮楼市调控前景难料
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国经贸聚焦 2010-01-12 09:41
2009年8月，上海某楼盘开盘，前来购房者人数众多，在售楼处外排起长队，现场特设临时医疗点，以防有人发生意外。
“上市公司囤地现象非常惊人，根据它们的公开年报简单分析，以这些公司开发的建筑面积来计算，它们的囤地规模，最少的也在20年以上，最多的超过100年。”
在狂飙的房价和沸腾的民怨共同催逼下，在“保八”已无悬念的背景下，五年间第三轮楼市调控开始。
2009年12月14日召开的国务院常务会议，提出了旨在促进房地产市场健康发展的四条政策措施（下称“国四条”）：“在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。”这为未来楼市新政定下了基调。
此后，在不到半个月的时间里，楼市调控政策频频出台。从“拿地首付不低于50％”到营业税优惠政策调整的落定，中央政府密集出台了多个楼市调控政策。乃至日前还传出二套房首付将提至五成的消息。
政策已经发力。但联系及此前2005年“国八条”、2006年“国六条”等楼市调控政策出台后，“越调控房价越高”的尴尬，此番调控能否真正起到抑制投机、增加供给和平抑房价的效果，还远待观察。
2009年12月27日，在接受新华社专访时，国务院总理温家宝提出，调控房价政府应做好四件事，包括：加大安居工程的建设力度；鼓励居民购买自住房和改善性用房；运用税收、差别利率以及土地政策等调控稳定房价；维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等。
从投鼠忌器到断然出手
国家统计局于2009年12月10日发布的1-11月份房地产运行数据显示，11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7％，涨幅比10月扩大1.8个百分点，创下近16个月新高；新建住宅销售价格同比上涨6.2％，涨幅比10月扩大2.2个百分点。
3天前，中国社科院发布的《经济蓝皮书》指出，“内地房价收入比超出合理承受范围，85％家庭无能力买房。”
“现在大多城市房价水平已经远远超过2007年的水平。房价过高、上涨过快已经成为影响中国楼市持续稳定发展最突出的问题，也带来了严重的社会和政治问题。”中国银行战略发展部高级经济师周景彤说。
如果说2008年金融危机的到来和中国“4万亿”经济刺激计划，拯救了彼时在信贷断流和销售不畅下岌岌可危的地产业，那么，当前楼市飙涨与民怨鼎沸已让作为施救者的政府陷入了难堪境地。
同时，此前政府或许还如全国人大财经委副主任尹中卿所言投鼠忌器，担忧楼市政策调整可能损害经济复苏，而目前2009年中国经济“保
八”已无悬念，迪拜危机更又一次给其他国家敲响了警钟，调整经济结构的问题因此重新被提到了最重要的位置。
据统计，金融机构提供的房地产贷款已达数十万亿元。此外，卖地收入占地方财政收入20％以上，政府也千方百计提高地价以扩大财政收入。这只能导致房价进一步推高。在这种情形下，金融机构不敢轻易紧缩房贷政策，否则，房地产价格迅速下降，银行存量贷款将面临巨大风险，但如果任其发展下去，危险更大。
美银美林亚太区经济学家陆挺指出，高房价使许多人沦为房奴，对这部分人的消费产生巨大的挤出效应；高房价改变了人们的预期，增加了防卫性储蓄需求，谨慎消费；高房价产生的挤出效应阻碍了居民消费的转型升级；高房价花去了两代人甚至几代人的积蓄，严重削弱了消费增长的后劲。没有消费增长，必然威胁企业经济效益，进而威胁就业，产生恶性循环。此外，城市化需要大量增加从农村向城市转移的农民工家庭，高房价却是农民工成为新市民的极大障碍。
高房价还可能会导致长期恶性通货膨胀，货币恶性贬值。
楼市调控政策转向始于2009年12月7日结束的中央经济工作会议。会议报告虽未提及房价及抑制投机需求，但指出要“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”、“放宽中小城市和城镇户籍限制”、“加强廉租住房等保障性住房建设”。9日国务院常务会议明确，“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年”。
12月14日国务院常务会议指出，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。各部门的具体调控措施随后很快相继出炉。
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