新一轮楼市调控前景难料
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国经贸聚焦 2010-01-12 09:41
政策着力点
2009年12月17日，财政部、国土资源部等五部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款提高至五成，且要求分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行20％-30％的首付政策。
北京大学房地产研究所所长陈国强表示，此举主要针对2009年以来土地市场普遍出现的交易火爆和过热现象，打击一些热点城市的炒地、囤地现象。提高开发商的资金门槛，迫使开发企业加快住房销售和回笼资金，增加楼市有效供应，在一定程度上缓解当前房地产市场供不应求的紧张局面。
部分开发商一直热衷囤地、炒地。据2009年8月中原地产研究中心报告的一份报告称，包括万科、龙湖等在内的40家全国开发商于2003年至2009年在全国12个城市获得的270块住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块占43％，剩余57％的土地尚未形成实际供应，其中27％的土地“待开发”，30％的土地“规划在建”。而2007年的18个“地王”项目，有4个项目退地，还有7个项目处于待开发阶段。
SOHO中国董事长潘石屹承认，房地产行业“养鸡的不如倒蛋的”，囤地往往比卖楼更赚钱，“少囤地的反而成了另类”。开发商热衷囤地的另一主要原因是公司储备土地受资本市场追捧。他还披露，“上市公司囤地现象非常惊人，根据它们的公开年报简单分析，以这些公司开发的建筑面积来计算，它们的囤地规模，最少的也在20年以上，最多的超过100年。”
但有业内人士称，提高首付对资金充裕的公司影响有限，对实力弱的小房产公司会有打击。在接受本刊采访时，豪宅网总编朱晓红就指，政策总体不会有太大的打压作用，因为大房地产商早已作好准备，该囤的地都囤好了，一些原本资金链紧张的地产企业通过在香港上市等，拿地能力也得到增强。
朱晓红的判断似乎也得到了印证。就在上述通知发布次日，龙湖地产以总价17.29亿元夺得上海嘉定新城两幅地块，与地价相比溢价率达417％。12月22日，由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元天价夺得广州亚运城地块，刷新了全国“地王”新纪录。
12月23日，国土资源部通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况，督促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策。
就此有分析表示，加强批后监管、严厉打击闲置土地同样重要。如果监管不到位，在土地拍出后开发商炒地、囤地现象仍然难以遏制，出让再多的土地也不可能形成一个有序的土地市场供求关系，房地产市场供求关系的紧张状况也难以得到改善。
同在12月23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》则明确了营业税优惠政策终止后的征收方式。但官方并未将住房转让营业税政策完全回归到金融危机前。通知规定，个人将购买超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房对外出售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。在金融危机前，为抑制房地产市场过热，除了免征营业税的年限为5年外，购买不足5年的房子要出手，需全额缴纳营业税。
“政府传递的信号非常明确，即遏制房价的过快上涨。指向性也是非常明显的，有保有压，抑制投机性购房，鼓励自住和改善性购房。”陈国强表示。
21世纪不动产分析师孟奇也指，这体现了政府对于二手房市场的态度：一方面市场过热需要收紧，另一方面又不希望把楼市管死，因为从政府层面来说，还是需要让楼市保持一定活力来促进经济的稳定。
朱晓红等专家认为，营业税细则对投资性需求会有一些打压作用，同时，其对于中低价二手房市场，特别是90平方米以下二手房市场，影响将非常有限。还有观点称，这一政策将使得贷款购买高档二手房的客户因为交易环节费用太高而转而选择一手商品房，投资需求也将转移，而市场上中低价、中小面积的二手房将继续火热成交。
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