“国11条”定调楼市调控 两年后首提防控热钱
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2010-01-12 11:02
力促地方政府调控
在政策和房价的博弈中，政策的压力逐渐呈现。北京大岳咨询公司总经理金永祥说，越来越多的购房者受政策预期影响，持币待购，开发商手中的房子也停止了涨价，甚至有的楼盘开始降价。
金永祥说，“国11条”对房价的调控力度超过了以往任何一次政策。而且，该政策以国务院办公厅的名义发布，效力很高。预计今年一季度将是“国11条”政策效果显现的主要时期，全国主要城市房价会受到这个政策的调控压力。
中国社科院研究员曹建海1月10日在“向高房价宣战”论坛上对本报记者说，2009年的房价过快上涨，已经引起了国务院的高度重视。
曹建海说，2010年将是房价上涨压力空前大的一年，全年房价不会出现大幅度上涨。而且，2009年全国主要城市的房价中，含有水分已经很多。2010年将是挤水分的一年。
陈国强介绍说，“国11条”中提出了增加普通商品房有效供给来抑制房价的基本策略。而且，“国11条”中提出了地方政府必须编制政策性住房的三年规划。
上海易居房地产研究员综合研究部部长杨红旭说，“国11条”中提出了商品房开盘的最低面积和控制土地出让规模等政策，是住建部2009年年度工作会议上提到的系列措施。
杨红旭指出，与“国4条”所不同的是，“国11条”中国4条“中规定”继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。也就是说继续执行2008年“131号文”中的优惠政策：改善需求可以按首套享受最低二成首付，利率七折的最大优惠。但“国11条”却将其调整为：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”
很明显，房贷政策已退回到“131号文”出台之前，也即2007年12月“二套房贷政策”的“补丁文件”出台后的严格程度：所有二套及以上都严格化，且以家庭为界定标准。不足一月时间，在这么一条重大的政策上，国家政策发生逆转，笔者只能猜测中央相关决策部门在这短暂的时间内，收到某些人（或机构）的强烈建议，以及“国4条”出台后的某些质疑性的舆论反应。
杨红旭认为，这一转变意味着在高房价不能有效缓解之前，包括改善需求在内的二套及以上购房需求，都将不再享受贷款优惠。由此可见国家抑制高房价的决心。这对市场的利空性，明显大于“国4条”。
金永祥说，“国11条”的出台，还将引起各地政府房地产调控政策的调整。因为，此前“国4条”提出后，很多地方政府忙着落实“国4条”精神。但是，仔细观察地方落实精神内容就可以发现，地方政府还是宁愿增加政策性住房供应，而不愿意调控当地房价。
例如，上海积极的赶在去年底出台“沪四条”，其中规定：对已贷款购买一套住房，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，调整前可比照首次购买普通自住房，享受7折贷款利率和最低首付20%的优惠政策；调整后必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件，并须提供有效证明，才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策。
而“国11条”出台后，改善性需求购房的利率优惠问题暂时被搁置一旁，政府的主要责任是控制过快上涨的房价。诸如“沪四条”这样的地方政策都将面临调整。
陈国强说，“国11条”中从“调结构、抑投机、控风险、明责任”方面对抑制房价过快上涨提出了针对性的措施。例如，除了二套房贷收紧等政策外，还重申了土地出让金支付问题、楼盘开盘必须公示和设定最低开盘面积、控制央企涉入房地产等。
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