二套房贷明松暗紧 楼市再现“拐点论
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国证券报 2010-01-12 11:16
2009年底“国4条”余音尚在，“国11条”新年伊始紧随而至，但对比二者不难发现，前者精神中包含的“改善需求可以按首套享受最低二成首付、利率七折的最大优惠”已经悄悄消失，市场揣测这是否意味着二套房贷政策将有所变化。对此，专家和业内人士表示，尽管银监会频频表态，但政策表述的细微变化暗示明松暗紧趋势，不少此前态度谨慎的专家更是预测2010年房地产市场有望迎来拐点。
紧缩程度明显加码
“这次的政策从内容、措辞上观察，紧缩程度明显加码”。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，仔细观察可以看出“国11条”中二套房贷政策与“国4条”中界定不一：“国4条”规定“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。”也就是说继续执行2008年“131号文”中的优惠政策：改善需求可以按首套享受最低二成首付，利率七折的最大优惠。但“国11条”却将其调整为：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。”
这一表态也与中央经济工作会议的态度发生大逆转。杨红旭认为细微的调整明显意味着房贷政策已退回到“131号文”出台之前，也即2007年12月“二套房贷政策”的“补丁文件”出台后的严格程度：所有二套及以上都严格化，且以家庭为界定标准。在高房价不能有效缓解之前，包括改善需求在内的二套及以上购房需求，都将不再享受贷款优惠。由此可见国家抑制高房价的决心。这对市场的利空性明显大于“国四条”。
北京大学中国国民经济核算与经济增长研究中心副主任蔡志洲则表示，对第二套房贷的控制应该更加从严，二套房贷在本次并不能算是收紧。他指出，首付40％的房贷是非常优质的贷款，银行对放款有很大激励。而“贷款利率严格按照风险定价”的规定仍然存在很大操作空间。他表示，在市场上，改善性住房和投机性住房的区分和界定非常困难。根据他的研究，在过去10年里，真正称得上“改善性”的需求已经释放得差不多了。此时为购买二套房放贷，多少和实现“居者有其屋”的目标有冲突。他认为，如何从房贷环节上调控，还有待更多政策出台。
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