捂盘惜售界定不明 购房者很受伤
http://www.haozhai.cn 文章来源: 潇湘晨报 2010-01-12 17:32
1月7日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。在这个被房地产业界称为“国十一条”的文件中，提出“加大对捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度”，“已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。”
这一政策的重申，正是剑指当下有些愈演愈烈的“捂盘”现象。捂盘惜售，到底是开发商正常的营销手段，还是不负责任的“奸商”行为？1月7日，一场关于“捂盘”之惑的交锋在开发商代表、法律界人士和消费者之间展开。
人为制造房荒，购房者被伤害
“明明有房子不卖给我，你捂盘不卖，就是等着房价一天天上涨，这样的行为让我们很受伤。”关于捂盘的话题，总是能引来为数不少的网友关注。随着2009年楼市快速升温，大量库存房源得以消化，新的房源也纷纷上市，同时房价更是大幅上涨。在这种情形下，不少开发商开始考虑放慢销售节奏，捂盘现象再度卷土重来。
“11月中旬，我陪朋友参加武广新城一楼盘的开盘仪式，开盘采用的是抽签分组方式，一组8个人，才抽了两个号。很快购房者们发现大量的房源被开发商贴标（已售完），奇怪的是，都是最紧俏的90平方米三房，从三楼一直贴到了顶楼。开发商作假的嫌疑被发现后，业主们愤怒的情绪爆发了，后来还产生了一系列冲突。一名最强悍的女购房者跑到主持台要求开发商解释、有业主当场愤怒离场……”网名为“LOOK房”的网友记录了这样一次开盘场面，讲述了自己的亲身经历捂盘的感受。
“我前些天到劳动东路的一个楼盘售楼部。里面的置业顾问直截了当地说，现在可以卖的房源不多了，只有为数不多的几套。但我在网上查询，发现这里正在出售的房源还有很多。至少有3栋已经封顶，可是售楼处的置业顾问却表示，那些房子暂时不对外销售，因为价格还没有确定。潜在的意思是，这里马上就涨价。”路人甲同样也诉说了自己看房经历。
正常行销策略，开发商多捂盘
“捂盘”，对于开发商们而言，似乎并没有过多的贬义色彩。“这只是一个企业在销售过程中的一个策略行为。”嘉里建设营销总监段怀权说，“我始终相信一点，一个楼盘有客户在买，开发商就肯定会卖，不存在有消费者要买而不拿出来卖的情况。因为，一个企业的风险成本大过一个企业的盈利成本。通常开发商并不是想通过捂盘惜售获得价值利益最大化的手段，而是销售团队在进行项目运作中常用的一种销售形式。
段怀权的说法也是不少开发商的普遍观点，“做房产一定要考虑销售控制问题，捂盘不是一个贬义词，完全是一种策略。要说捂盘的话，能卖期房的盘现在卖现房算不算捂盘？惜售也是不存在的，因为开发商也是找银行贷的款，开发商不会在市场好的时候不卖房，企业要讲究投资回报率。“从一个正常人的思维来看，如果房子卖得很好，开发商肯定会加紧开发。在一个市场上产品好卖，开发商的第一个反应肯定是加快入市的脚步。”湖南兴威建设开发集团有限公司营销副总万鹏说。
亟需法律界定，法律界建议立法
“捂盘惜售是一个口语上的词语，没有清晰地法律界限的界定，所以个人认为是商家的一种销售行为。”上海建纬律师事务所长沙分所熊煜律师，站在律师的中立角度客观分析了捂盘惜售这一现象。
以捂盘惜售常见的四大手段来看：一是晚领证分批拿；二是答复提高开盘售价；三是后续房源转售为租；四是谎称进入尾盘期。熊煜认为，第一个手段是没有违反相关法律的；第二个手段如果是一个开发商大幅度提高开盘售价的话，应该也不会对市场有太大的影响。但是，如果很多开发商联手抬高开盘售价，形成哄抬房价的恶性后果的话，就存在扰乱社会秩序的问题。“第三个手段后续房源转售为租，在我看来是没有违犯法律的，因为房子的主权是开发商的嘛。第四个手段是谎称尾盘期，在我看来也不构成违法犯罪。那么还有一种可能是因为虚假广告，导致购房者利益受到了损害，只要有证据证明的话，开发商可能要承担侵权责任。”
熊煜认为，既然政府把捂盘惜售作为一个违法犯罪行为提出来，如果政府真要下决心要完善房地产市场，把捂盘惜售作为一个违法犯罪行为来处理的话，就要加大立法的力度，把它上升到法律层面上来。目前，只是北京、上海出台了一些预售许可证的相关政策，但是也没有明确地规定捂盘惜售是哪些手段，是怎么违法犯罪的。
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