李嘉诚上海项目“合法囤地”调查
http://www.haozhai.cn 文章来源: 每日经济新闻 2010-01-14 09:31
操作手法：“拖”到土地增值、区域成熟
在上海地产圈内，和记黄埔与长江实业一直以开发速度缓慢而著称。
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说，无论是在古北，还是在马桥，李嘉诚旗下的项目都是最后一个开工、销售的。其时，周边区域大多已完全开发，整个区域都由当初的一片荒凉转变成人丁兴旺的成熟居住区，楼盘的房价也已经能卖出高价。
“别的公司都已盖完楼后，李嘉诚便可以不费一兵一卒完成整个地块的价值提升。而他们所盖的项目即使品质一般，也依然可以以高价出售。”上海地产业内一位不愿意透露姓名的人士评论李嘉诚的“拖字诀”，颇有“四两拨千斤”的能力，并表示香港开发商大多是内地“囤地”的“鼻祖”，借“囤地”赚钱的方法，最早就是来自于海外房地产企业。
上述极为缓慢的开发、建造模式给和记黄埔、长江实业带来的高额利润显而易见。易居克而瑞的数据显示，2005年~2009年的5年时间，马桥地区别墅的成交均价，由8034元/平方米，直线上涨至29684元/平方米。
李嘉诚旗下位于马桥地区的御涛苑，预期销售单价在8万~12万元/平方米之间，总价超过2000万元/栋，并被预言可能会热卖。房地产行业机构粗略估计，御涛园项目将给李嘉诚带来40亿元的销售额。而在2005年，李嘉诚只花了2.6亿元的收购金及5894万元的土地出让金就获得了该项目地块。
和马桥项目情况相似，李嘉诚位于古北的项目，也在区域整体开发成熟后，达到了较高的销售价格。熟悉古北地区楼盘的房地产业内人士介绍说，率先在古北地区开发项目的一些房地产商，当初项目的销售价格不到2万元/平方米，大部分住宅的售价不到1.8万元/平方米。而李嘉诚古北御翠豪庭开盘的成交均价达到了36000多元/平方米。
至于普陀真如副中心A3-A6地块，虽尚处于基桩阶段，但地块价值已增值超过30亿元。
业内人士说，除了土地增值带来的收益外，拖延竣工和销售时间的好处，不仅在于整个区域的城市建设已经高度成熟，房子更容易卖出好价钱。更重要的是当其他楼盘都已售磬时，开发商就能掌握整个区域的新房定价权，某种意义上形成“垄断”。
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