我国房地产信托遭遇四大尴尬

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 证券时报 孙 玉 张　　 2010-01-15 17:27

　 昨日，来自海内外的房地产专家对中国房地产信托（REITS）市场分析后认为，当前并非房地产信托推出的最佳时机，房地产信托正遭遇四大尴尬。但从远景来看，中国未来市场容量不会低于美国。

　　建银精瑞董事长李晓东认为，房地产信托正遭遇租金回报率低的尴尬，现在并不是推出房地产信托的合适市场时机。李晓东表示，近年来，北京、上海物业价格不断上升，而其租金水平却下降或持平。房地产信托投资人的回报率通常要按照10年期国债利率再上浮150—200个基点作为回报，但上海目前租金回报率大概为2%—3%，扣除管理费等各种费用之后，按照市场化的租金回报率将无法满足投资人的要求；要使投资回报率达到投资人的期望，只有以现在一半左右的市场价卖给REITS，而这对任何一方都没有吸引力，因此现在这样的市场并不是推出REITS的适当时机。

　　李晓东同时表示，现在试运行的房地产信托方案是上海四家国有企业各自拿出一点物业，形成抵押债券，期限只有10年，但海外正常的房地产信托应该是一个永续产品。他指出，最终推出房地产信托应该是一个有市场生命力的，兼顾市场需求各方的产品。从而成为维持房地产健康、稳定发展的工具。

　　开发商不愿意把房子卖给信托，也是当前发展房地产信托的一大难题。台湾富邦期货董事长史钢表示，做房地产信托产品的最好的机会是房地产不景气的时候，开发商需要资金，借由信托引入一个对冲机制。但目前的开发商更愿意直接卖给市场，因为价格更高。不过，他表示，长期来看，大陆整个商业不动产绝对会发展成为一个非常好的REITS市场，长期的资金所有人会进入这个市场。

　　本质上，房地产信托是一个金融混业产品，但目前中国金融监管依然是严格的分业运行和分业监管。李晓东指出，有限合伙制、私募的方式在中国做房地产信托是不成熟的。而剩下的方式只有央行和银监会主导的抵押型产品。而抵押型产品本质上不是真正的房地产信托，只是以基础物业作为基金资产，相当于一种债券产品。

　　史钢则表示，这两年银监会和证监会都在鼓励开发房地产信托产品。证监会可能采用鼓励基金公司成立房地产物业管理公司发展房产信托。此种模式的问题在于商业不动产最终是由物业来管理，信托公司只是监督这个物业管理公司的过程。事实上，房地产公司本身与信托产品的利益紧密相连。

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