政策突袭楼市拐点即将到来 投资者是赔还是赚
http://www.haozhai.cn 文章来源: 南方日报 2010-01-18 09:58
咬定目标精益求精
2009年,广州楼市两大豪宅社区星河湾和汇景新城皆获得极佳的销售业绩。其中星河湾地产凭借浦东星河湾、星河湾·海怡半岛推售的两个全新项目,签约130亿。汇景新城则在去年4月推出“世家”组团,至国庆节前夕售出了95%的货量,总销售额超过30亿元。而第二轮销售热潮则是12月19日推出的全新组团“龙熹山”,一开盘就以收金16亿元的开门红轰动市场。
星河湾地产历来强调以高品质和豪华交楼标准赢得市场,去年其重点拓展上海市场,以高端定位在高房价的上海楼市取得全面成功。而广州的全新项目星河湾·海怡半岛,也在产品设计、品牌包装、配套服务各个方面倾注了巨大的精力。在星河湾强调的“跨界营销”理念中,始终坚持以高端产品和活动营销来精准锁定高端消费目标人群,保证其在市场畅旺或低迷时都能保持稳固而理想的成交。
而以“国际中央住区”为定位的汇景新城,2008年市场低迷时曾主动封盘未作大的营销动作,而用半年时间潜心苦练内功,投入资金达5000万,完成七大升级计划,最后凭借成熟的国际化社区环境,令其打造的豪宅组团一推出就受到市场青睐。其新推“龙熹山”组团,不仅配备了私家山顶公园等优势配套,还在装修标准上创出新高。
尽管在广州楼市众多豪宅盘中已成标杆,但汇景新城方面在营销上仍注意强调自己其国际中央住区的区域价值、高档次综合配套价值、国际高端人士汇聚的人文价值等优势,对比与京沪楼市动辄逾10万元的顶级豪宅相比,广州的豪宅仍处于价格洼地,因此也就有更大的价值增长空间。对于众多看好广州豪宅投资价值的投资型买家来说,这一分析极有说服力。对于星河湾和汇景新城这类豪宅盘来说,始终抓住目标买家的心,是其应对市场和政策走向变化的关键。
政策趋紧开发商卖楼“见招拆招”
1月10日,“国十一条”发布。1月12日晚上7时,央行在其官方网站上对外公布:从1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。紧接着1月13日,住房城乡建设部副部长齐骥和发改委、财政部、国土资源部、人民银行、银监会六部门联袂出动,介绍《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
接二连三的突击政策中,除二套房贷首付比例升至40%这一最突出明确的举措外,对囤地炒地、捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、扰乱市场秩序等行为的查处力度也在加大。央行上调存款准备金率,则被分析人士指开启宽松货币政策退出序幕。紧缩银根,回收流动性,应对通胀预期,成为接下来货币政策的一大动向。
政策组合拳种种,都预期而至,陆续发挥其影响力,2010年已成为2007年后又一个重要的“政策年”。对比去年房地产市场量价齐升、全面向暖的好光景,今年开发商所期待的“再高的价格都有人抢,再多的货都能日光”恐怕难以再现。“没有政策就是好政策”,而眼下的变化是开发商们所不乐见的。尽管如此,面对“国11条”后步步趋紧的政策环境,不少开发商凭借多年市场打滚中锻炼出的敏锐嗅觉和灵活应对能力,已经在营销策略上根据自身优势“见招拆招”,务求延续去年的理想业绩。
目前广州楼市一手商品房的成交结构仍以改善型换房置业为主。对于众多换房群体来说,二套房贷首付比例升至40%是对其影响最大的一条。花都某盘近期推售别墅产品,就宣称过百万总价的单位“十万元即可入住”。业内专家表示,这种由开发商先行垫付部分首期款,由买家分期或宽限长至一年内再偿还,给并不计利息的做法,是以往市场早就惯用的销售手段之一。在新的二套房首付政策下,相关的变通手段很可能又会大行其道。除“低首付”噱头外,降价促销也成为惯用的法宝。政策打压的是高房价,清远某盘则采取“五折发售,仅限一日”的做法,来吸引买家抢笋货。而广州某知名豪宅盘,则通过强调自己在本地市场的最顶级定位,及广州豪宅对比京沪深豪宅仍处“价格洼地”,来吸引豪客们的继续青睐。
除营销手法的变化外,不少开发商也在和政策抢时间,选择在政策效力发威前迅速出货,避免在接下来的风云变幻中处于被动。元旦假期,就有数个原来未定发售日期的楼盘抢闸开售。部分还在赶工期的楼盘,也纷纷开放样板房,开放销售中心,开始内部登记。在房价渐高、政策收紧、买家观望情绪再度浓厚的情况下,房地产企业正为今年的收成开始新的市场搏弈。
政策调空下,开发商能挺多久?投资者是赔是赚?……
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