政策突袭楼市拐点即将到来 投资者是赔还是赚
http://www.haozhai.cn 文章来源: 南方日报 2010-01-18 09:58
“有办法调控房价”
近期中央调整政策陆续出台,但这个调控到底能起到多大的作用,还需要时间去观察,目前并没有看到地方政府有抑制房价的动力。
2009年在成交量一片惨淡的年初,大概所有人都不曾想到深圳楼市会反弹得如此厉害。1月,市民王小姐看中位于福田区委附近一套价值60平方米总价76万元的二手房,当她向一位从事房地产行业的朋友咨询意见时被告之“再等等,楼市应该还没有跌到底”。然而2个月过去,眼见中介公司的同户型挂牌价一天天上涨,王小姐后悔不已,她的朋友无奈地解释说,“房地产市场根本没按照市场规律走”。
事实上,在记者的采访过程中,不论是开发商、专家或者中介分析师,在针对市场进行分析后都会不忘记补充一句,“但是最终结果如何,都要看中央和地方政策。”
近期申银万国发布的一份房地产投资策略报告认为,政府推动和制度因素是我国房地产发展速度偏快的重要因素。
报告表示,过去十年,政府主导下的被动型住房需求和压抑的主动改善意愿导致我国住房销售面积以更快的速度增长,销售面积复合增长率达到24.5%,远高于同期日韩城镇化阶段；未来十年,上述两块增量将逐步减弱,支撑中国房地产需求的因素将包括城镇化带来的农民主动改善需求、城镇居民收入稳步增长带来的主动改善需求,长期增速将回落至相对合理水平。
2009年12月14日,调空政策出台拉开了序幕。在温家宝总理主持召开国务院常务会议上,明确表态“遏制房价过快上涨”。2010年1月初,国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。其中最引人注目的,莫过于二套房的首付比例不得低于40%。国际金融危机发生以来,为拉动消费而出台的部分二套房优惠政策,戛然而止。
在网络论坛上,“高房价击退深圳的中坚力量,影响了深圳未来发展”的评论由来已久,面对网友们的呼声,广东省委常委、深圳市代市长王荣在1月6日公开对媒体表示“有办法调控房价”,广东省委常委、深圳市委书记刘玉浦也高调发话“今年抑制房价”。
在国务院办公厅日前发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确规定,省级政府对房地产市场稳定负总责,国务院将督察。
有网友认为,要把“国十一条”落到实处,而不是止于空谈,就要求省市县各级领导摒弃对房地产市场过度依赖的财政政策和经济发展思路,真正像重庆市委书记薄熙来所言,把解决住房难作为最大的民生问题来对待。
深圳的一名专家也含蓄地向记者表示,这说明国家已经意识到土地出让收入与地方收入的关系是房价上涨的重要“演员”,政策调控看到了问题比较关键的一点。但这个调控到底能起到多大的作用,还需要时间去观察,目前并没有看到地方政府有抑制房价的动力。
“没有降价卖房”动力
某房地产商称,目前开发商资金充裕,“没有降价卖房”的动力,因此明今年楼市并没有下调的可能,从近期一些开发企业拿地的状态来看,也表现出对市场的乐观。
2007年的政策调控后,开发商资金链断裂的新闻不绝于耳,降价开盘也成为开发商回收资金的普遍手段。然而在近期政策大棒纷纷落下时,开发商纷纷高调表示“不差钱”。
1月6日,在“中国地产新视角高峰论坛”上,金地、首创、万科等开发商首度集体回应地产调控,坦言对楼市政策仍然乐观。金地集团总裁张华纲直言,2010年开发商“不差钱”仍会持续。他说,目前开发商资金充裕,“没有降价卖房”的动力,因此今年楼市并没有下调的可能,从近期一些开发企业拿地的状态来看,也表现出对市场的乐观。
与2007年年底不同的是,2009年第二季度开始的房地产市场回暖让开发商迅速实现了资金回笼。
2007年,深圳出现了众多地王:3月的金地龙华地王、6月的天健福田保税区地王、10月的中海龙岗大运新城地王、11月的和黄观澜地王等。而进入2008年的调整期后,这些地王项目纷纷“被套”。金地龙华项目两宗地块的可售楼面地价6847元/平方米,而在2008年最低时梅陇镇4期曾卖到过不足9000元/平方米；天健福田保税区地王项目可售楼面地价13217元/平方米,而最低时片区的二手房价不足1万元/平方米。
而在2009年,这些项目纷解套。万科旗下的棠樾项目,最新一期悦然庄已经卖到均价3.5万元/平方米,金地上塘道目前的市场价格是1.4万元/平方米,龙岗中心区大运新城片区的房价也普遍到达1万元/平方米。
在市场快速回暖的同时,不少开发商也加大了储地力度。与2008年相比,2009年土地拍卖竞争激烈程度增加,流标减少,土地拍卖也屡创高价。其中,A122—0332尖冈山地块最终以18875元/平方米的楼面地价交易,创出宝安历来最高的土地楼面地价。
“开发商不差钱是事实。”王世界说,另一方面,开发商从2007年的大跌中学到了很多经验。必须注意的是,土地供应的减少,将影响深圳2012—2013年的住宅供应。就全是目前的供应量来看,存量只有三万多套,跟2007年的6万多套存量相比仅是2007年存量的60%,这也使得开发商缺乏降价的动力。
无论地产商多么高调,但是成交量的急速减少是不争的事实。不差钱房价就不会跌么?翘首以待的购房者都希望得到答案。
1月12日,随着央行存款准备金率上调0.5个点的消息传出,对于房地产的影响又成为焦点。
“货币政策的转向,速度如此之快,力度如此之猛,将直接影响楼市、股市。”深圳大学国际金融研究所所长国世平教授表示,该举措力度很猛,既可有效回收过剩流动性,更是发出货币政策转向的强烈信号。
王世界则倾向于认为该政策的信号意义远大于对地产的实质性影响,该措施更重要的在于表达了一个信号,就是虽然今年国家确定了信贷规模和宽松的货币政策,但是政府为了抑制高房价,政府也随时会做一些动态的微调,这可能会对开发商心理上产生一些影响。
某开发商方面人员向记者表示,目前看来这个政策刚出现暂时还没有马上具体影响到开发商,但是在大的方向上来看影响的可能性会越来越大。
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