遭遇“政策年” 厦门泛豪宅市场将何去何从
http://www.haozhai.cn 文章来源: 福建东南新闻网 苏丽 2010-01-19 14:22
对于2009年厦门楼市，“豪宅化”似乎是一个被用滥的词组。单从普通住宅与非普通住宅价格的最新分水岭12600元/平方米看，岛内可买的新房或次新房，价位低于这一水平的，非好运气的“捡漏”莫属。这也是2010年厦门楼市面临的第一个尴尬现状：由于2009年全市均价低于2008年，2010年的“豪宅”价格标准不是上浮反而下调。
更尴尬的是，2010年“政策年”的雷雨声便唬住了不少“需求”，成交量齐刷刷地往下掉。随着“拐点论”浮出水面，2010年厦门楼市，尤其是岛内“泛豪宅”市场何去何从，成为业内热议、百姓乐道的新话题。
尴尬：普通住宅不“普通”
百姓购买的住宅“普通”还是“非普通”，直接影响房屋契税、个人所得税、营业税、土地增值税等税收开支。
厦门市2008年8月1日起全市统一执行普通住房标准应满足以下三个条件之一：住宅小区建筑容积率在1.0（不含）以上，单套建筑面积在144平方米（含）以下，实际成交价格低于全市商品住房平均交易价格1.44倍（含）以下。从价格水平看，2008年，厦门商品住宅平均交易价格为9600元/平方米，2009年均价13824元/平方米以上的楼盘即“豪宅”。国土房产局公布2009年厦门商品住宅平均交易价格为8750元/平方米，因此，2010年，均价12600元/平方米以上的商品住宅不属于普通住宅范畴。这就意味着，2010年，只要购买单价超过12600元/平方米的住宅，就必须支付3%的契税（普通住宅仅为1.5%）。而对于卖方，非普通住宅要多缴营业税、个人所得税和土地增值税。普通住宅持有超过5年免征营业税，非普通住宅即使持有超过5年，仍要按照买进和卖出的差额征5.55%的营业税；个人所得税，普通住宅是成交总额的1%，非普通住宅是2%。
而综观目前岛内在售楼盘，均价低于12600元/平方米的新盘或次新房不亚于凤毛麟角。去年12月厦禾路上新开盘的一家高档住宅，均价超过23000元/平方米，万寿路上的另一家新盘均价则超过18000元/平方米，而本月初位于瑞景商业广场附近新开的一个小户型楼盘，起价也在11000-13000元/平方米的水平。厦门本土房地产网站的数据显示，2009年12月岛内住宅均价更是高达16010元/平方米。
2009年楼市由冰点戏剧性反转至沸点，成交量是2008年的近4倍，价格也走出年初的低迷一路上涨。不过，由于开发商挺到年底最后一刻才拉响促销的号角，2008年成交量少，反映在数字上，商品住宅均价反而比2009年高。这便造成了2010年非普通住宅标准不升反降的“尴尬”，意味着今年更多老百姓买房要为高总价非普通住宅额外的税费买单。
“‘豪宅’标准的降低加速了岛内住宅的泛豪宅化，市民岛内购房选择面也随之降低，置业成本增高。”新景祥房地产策划代理有限公司市场部总监丘运贤称。厦门有巢氏房地产代理有限公司总经理王东也表示，由于厦门岛缘结构的特殊性及历史原因，厦门的完善配套、景观资源优势等更多地集中在岛内。而目前岛内可供开发的土地资源相对有限，加上土地开发成本越来越高，开发商为了追求一定的利润，迎合高端客户的需求，必然会加大在住宅品质方面的投入，未来商品住宅将日趋高端化，普通住宅变得不再“普通”，岛内住宅门槛将越来越高。
瓶颈：“政策年”或有拐点
君临(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)宝邸约500-800万/套，海峡国际社区约700万/套，云顶至尊约900万/套，迪布俱乐部2000万以上/套；新景2009G14项目约1000万/套，万科湖心岛项目约1500万/套，国贸天琴湾2000-4000万/套，皇府御园(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)约3000万/套……立丹行机构在去年底的年度数据发布会上，根据在售项目的销售价格以及待售项目的楼面价等，估算出众多已经或即将面市的岛内高端豪宅项目的售价。这些项目主要沿海、沿湖分布，海景、湖景资源是厦门豪宅依托的稀缺资源。
随着“泛豪宅”的推进，2010年厦门豪宅将呈现哪些特点？丘运贤的观点是将以景观房、多层和高层为主。原因是，厦门岛内近期出让的地块多数分布于五缘湾、观音山、湖边水库、仙岳山等，这些地块或湖景、或山景、或海景，资源稀缺，引人注目；此外，近期出让的地块规划容积率均在2.0以上（如万科湖心岛地块容积率为2.10），开发强度较大，未来住宅将以多层和高层为主，别墅供应较少。
王东也认为，目前岛内中心城区可供开发区域已经不多，五缘湾、湖边水库片区已经成为未来岛内开发的热点区域，2009年厦门岛内住宅用地出让17幅,总建筑面积1804150平方米，占全市住宅用地出让总量的30%，其中有8幅位于五缘湾、湖边水库片区，因此未来该区域住宅开发以海景、湖景房为主。而中心区域近年来出让的土地资源有限，因其完善的生活配套必将受到更多的关注。
一方面是越来越多“豪宅”呼之欲出，一方面则是2010年刚拉开序幕，便迎来中央出台的一系列政策组合拳。虽然不少业内人士认为，即使目前最“致命”的二套房信贷政策，对于厦门楼市的影响也是有限的，但是，逐渐浮出水面的“拐点”预期，以及蔓延全国的观望情绪，仍然对新年楼市带来了直观的影响。一个最明显的体现便是，据厦门市国土资源与房产管理局的数据显示，从1月1日起到1月15日，厦门市新房日均成交量约为37套，与2009年11月的日均68套及12月的日均89套相距甚远。
不过，成交量的减少，一方面缘于政策的影响，一方面也与季节性因素有关。厦门蓝火房地产代理有限公司研展部总监曾剑平就表示，今年1月份离虎年春节还有一个多月，离年底开发商推出常规性促销还有一段时间，加上整体楼盘放量的减少，2009年刚性需求的释放，成交量减少并不足为奇。而根据以往经验，每次调控政策出台后，厦门楼市都会有一段时间的“停顿期”，短期内对购房需求会有影响，但只要房价水平没有下降，观望情绪终将败给房价上升势头带来的恐慌。
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