未来北京豪宅市场供应减弱租赁价格走高

    尽管预期经济进一步稳固回升对租赁市场产生积极影响，但本季的租赁需求被传统的季节性因素部分抵消。根据高力国际最新的研究报告显示，在继续增长的搬迁需求和短期租赁需求的推动下，本季北京豪华住宅市场录得净吸纳总量环比上升4.25%至2,500套，其中别墅、豪华公寓和服务式公寓，分别录得571套、1,516套和413套。北京整体豪华住宅市场的空置率环比下降1.26个百分点，至27.32%。同时，各细分市场的空置率分别下滑到29.86%、26.37%和26.87%，同比下降3.47、2.41和8.91个百分点，环比下降0.34、1.09和3.45个百分点。

图三北京豪华住宅市场新增供应和净吸纳量

    豪宅租赁价格走高

    尽管市场处于全面复苏的开始阶段，需求呈现小幅增长，但大量新增供应的情形使北京豪华住宅整体市场租金水平下滑至每月每平方米人民币131.69元，环比下跌0.58%。按市场分，别墅、豪华公寓和服务式公寓市场的平均租金下滑到每月每平方米人民币95.21元、129.33元和161.87元，同比分别下跌11.27%、15.79%和21.52%。尽管如此，随着整体空置率的逐步下降，一些业主在2009年下半年开始取消促销和提高市场报价。受此影响，北京豪华住宅市场在本季度录得较小的租金变化，以上各市场分别环比上升0.14%，环比下跌1.24%和1.27%。分析各子市场看，中央别墅区子市场和金融街子市场，在需求稳定增长和新增供应有限的情形下，本季市场表现继续超出其他子市场，其租金水平分别环比上升1.88%和3.68%。

图四北京豪华住宅市场各物业类型租金

    随着全球经济复苏的乐观预期(高盛，2009年第四季度；联合国经济和社会事务，2009年第四季度)，预计跨国公司高级管理层驻京人员将增加，由此而来的租赁需求将重现北京豪华住宅市场。另，预计2010年北京经济加速发展，GDP增长幅度预计在9.3%至10.4% (北京经济信息中心，2009年第四季度)，亦将推动本地租赁市场内部需求的增长。

    投资市场活跃

    季内，本地投资市场受到来自投资者更多的关注，市场表现活跃。有信息显示，海外基金基汇资本收购美国汉斯在北京第二使馆区的万国公寓物业，其总建筑面积48,248平方米，交易总价约为人民币10亿元。而截至2009年年底，北京豪华住宅市场全年录得五宗主要的整售交易，表明众多投资者依然对本地住宅物业表示浓厚兴趣。同时，购买者亦从原来单一的现金充裕的国有企业，渐渐发展成多元化背景的投资者，如海外房地产发展商和基金公司等，这将为本地房地产市场培育一个增长的投资氛围。

    未来豪宅供应有限

    尽管北京计划明年新增至少4,500公顷土地用于住宅项目开发，但大部分地块将位于北京市城乡结合部。由此可预见本地豪华住宅项目未来供应将依然有限。考虑以上因素和2010年为数不多的新增项目，北京豪华住宅市场整体空置率预计将在2010年底下滑至26.03%。随着整体空置率的下降，北京豪华住宅市场的租金水平亦将见底回升，预计于2010年底达每月每平方米人民币132.80元。

    本地住宅物业投资市场将继续吸引广泛的机构投资者和各行业的公司投资者，同时也将由于北京住宅市场持续健康的需求，继续表现活跃。尽管中央政府最近出台一系列措施抑制一些主要城市快速上涨的房价，但考虑到越发稀少的投资机会和预期房产中长期将升值的市场共识，高力国际认为2010年市场上会涌现更多包括二级开发在内的土地交易，和未完工或受财务危机困扰的项目收购案列。在微观层面上，由于中国个人的投资渠道除股票市场外仍非常有限，房地产市场仍将是许多资金充裕和低负债财务状况的个人投资者的另类投资工具。因此，豪华住宅物业资本值将于2010年年底增长至每平方米人民币36,996元。

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