房市景气上扬 政策预期影响今后走势
http://www.haozhai.cn 文章来源: 金融时报 2010-01-20 09:27
迈入2010年，随着我国房市宏观调控政策的出台，当前的房地产市场发生了一些新的变化。在抑制投资和投机性需求的政策调控下，部分地区“退房”的现象再现，而房屋成交量也“缩水”，房价的高涨，抑制了购房者的需求。
“国十一条”房地产新政，从加大有效供给、抑制投资投机需求这两大关键点入手，促进房地产市场的健康运行，同时加快保障性住房建设，这将会对房价的上涨起到抑制作用。
1月19日，国家统计局公布了《2009全国房地产市场运行情况》，无论从房地产投资、资金来源，还是房屋销售情况和全国房地产开发景气指数来看，去年房市“火气”十足。
数据显示，去年12月份，“国房景气指数”为103.66，比11月份提高0.88点。从分类指标来看，出现环比“两降三升”。专家指出，作为一个景气指标，只要在100这一景气临界值之上运行，就预示着房地产市场处于景气区间。而国房景气连续数月在景气临界值上运行，并且持续走高，则预示着市场对房市后市的看好。
在公布的一系列数据中，房价的上涨和商品房销售面积的增长，成为了诸多数据中的一大亮点。数据显示，12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8％；2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1％。这组数据进一步验证了2009年我国房地产市场“量价齐升”的红火局面。
在经历了2008年的观望之后，住房刚性需求在去年上半年得到了释放，随着房市的回暖，投机性需求的加入，进一步推动了房价和成交量的上升。房价“飙升”的出现，给我国房地产市场健康运行带来了新的隐患。目前，我国政府正在着力进一步引导消费需求，抑制投资投机需求。日前“国十一条”的出台，正式确定了2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心。
对于房地产开发商来讲，全球金融危机并没有给他们带来资金的困扰。数据显示，2009年，全国完成房地产开发投资比上年增长16.1％。房地产商们“不差钱”。从2009年房地产开发企业资金来源中我们可以看出，国内贷款增长48.5％，较为宽松的信贷环境，为房地产企业提供了资金支持。企业自筹资金增长16.9％，表明2008年房地产企业面临的资金链短缺困境早已经过去。定金及预收款增长63.1％，反映出房市的“火爆”，成交量的上升，给房地产企业提供了资金来源。从这些数据中我们不难看出，多渠道的资金来源，充实了房地产开发商的口袋，“不差钱”也催生了“地王”的屡屡出现。
作为我国国民经济的支柱性产业，去年房地产市场的“活跃”，为我国经济实现率先复苏发挥了重要的作用，同时也暴露出当前“乱象”中的房地产市场还存在着一些问题和风险。
迈入2010年，随着我国房市宏观调控政策的出台，当前的房地产市场发生了一些新的变化。在抑制投资和投机性需求的政策调控下，部分地区“退房”的现象再现，而房屋成交量也“缩水”，房价的高涨，抑制了购房者的需求。房价走势如何？
“国十一条”的出台，究竟会给房市带来何种影响？诸多的不确定性因素决定着今年我国房市面临着复杂多变的形势。
对于未来房市的走势，我们从下面的一组数据中可以窥一端倪：2009年，房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5％。随着工程的进展，这些新开工的房屋，将增加未来房屋市场的供应，从而对房市带来重要影响。专家指出，政策预期将对今后我国房市的变化起到重要作用。从二手房营业税调整后目前出现的二手房成交量萎缩这一现象可以看出这一点。
“国十一条”房地产新政，从加大有效供给、抑制投资投机需求这两大关键点入手，促进房地产市场的健康运行，同时加快保障性住房建设，这将会对房价的上涨起到抑制作用。据统计，今年我国将有600万套左右政策性和保障性住房开工建设。保障性住房建设，不仅有利于民生，也有利于促进房地产市场的平稳健康发展。
1月12日，央行上调存款准备金率，这一举动虽然并不是针对房市，但是也牵动了房市的“神经”，这是否对房市又是一个利空？这成为了各方争论的一个话题。一些房地产开发商们开始担忧自己能否会顺利获得信贷资金的支持。
数据显示，2009年，全国房地产开发企业完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9％。相对于屡屡出现的“地王”和红红火火的房市，这一数据让人们产生了对房地产开发企业“囤地”的怀疑。但是目前我国政府已经加大打击“囤地”以及“捂盘惜售”的力度。此外，近来关于“物业税”的讨论，也会对投机投资需求带来影响。
在房市景气继续上扬的背景下，我国出台的房地产新政究竟会给房市带来何种影响，有待于我们进一步观察。
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