楼市调控遭遇"打折"执行 地方、银行变相托市
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新华网 2010-01-20 10:20
据《上海证券报》报道 中央对房地产业一连串的调控政策，目前在市场上已经初现效果，价格开始出现一点儿松动。但是，若以此就断定楼市会现“拐点”显然太早，君不见各利益集团仍在以各种方式“托举”楼市，对宏观调控更是采取“上有政策 下有对策”的应付之道。
深圳 开发商积极推盘 房贷执行马马虎虎
拿到预售证逾一年的深圳南山“十五峯”，一改之前“惜售”姿态，于上周末启动了大规模的“地毯式”推广，邀请深圳五大地产代理商，同时向全市撒开营销大网，还将起步价从去年9月份“自然推盘”时的每平方米4.5万剧降至2.6万元，并打出了98折的促销优惠。 楼市重镇深圳，政策组合拳已开始见成效？
并非因“严打”才密集推盘
某地产公司工作人员向记者表示，并不是因为政府“严打”才放盘，而是因为到了该推的时候。“楼市政策还有进一步收紧的风险，2010年的楼市肯定不会像2009年般单边上涨，现在不卖什么时候卖？”不看好2010年楼市成为开发商此时密集推盘的重要原因。
除了“十五峯”，上周深圳楼市还有多个楼盘扎堆供应。记者留意到，伴随着新盘的扎堆推出，消失很久的优惠促销措施再现江湖。在售和即将发售的楼盘中，有相当一部分推出了购房享受98折的优惠措施，位于盐田的金山碧海甚至打出了“买房送500克黄金，交5万再抵15万房款”双重优惠。
业内人士指出，本来历年1月份就是新盘推出高峰期，加上政府接连出招调控楼市，一些开发商也担心房价出现调整，所以配合一些促销措施，加快推盘节奏。
尽管开发商积极推盘，但其真正降价的意愿似乎并不大。有开发商表示，目前地产公司普遍没有资金流压力，且都不想破坏当前房价高位运行的势头，所以都不愿意降价。“十五峯之前4．5万元／平方米的定价，是开发商不想卖房，目前的价格才是真正的市场价，算不得降价。”有业内人士分析指出。
不仅是开发商，持有2套或多套物业的业主，也没有折价卖房的动力。“长期来看，深圳房价仍将往上走，而且房子的月租基本能抵消月供，就算房价暂时性下跌也不怕。”手持两套房子的黄先生如此跟记者说。
上有政策下有对策
深圳在1月上旬宣布，将展开为期3个月的房地产市场秩序专项整治，开发商、中介、估价机构都将是本次专项整治行动的检查对象。
但是，“严打”已开始近半月，记者在深圳福田区走访的几家房地产相关机构，无论是开发商、中介还是估价机构，均表示未受到检查，也没有听说业内哪家机构受到调查。
专项整治似乎仍停留在所谓的“接受市民举报”阶段。
不仅是深圳市的“严打”文件犹如一纸空文，即便是中央的“新规”，在地方执行上也普遍是“上有政策，下有对策”。
以营业税为例，虽然营业税减免政策已经于今年元旦起正式生效，现在去登记中心办理过户的都是按新规操作。但对于重点征税的“非普通住房”，有的开发商就想出了将144平方米以上的大型住宅做成双拼户型配套来卖，中间打通，却拿两个144平方米以下的房产证的办法，将其“普通住宅化”，为买家以后转手省掉后顾之忧。
而对于“国十一条”里规定的二套房执行首付4成的规定，相关各方执行得也马马虎虎。深圳各大银行对二套房首付原则上虽要求4成，但对“二套房”的界定并不严格。记者了解到，已经拥有一套房的家庭，如用配偶、子女及父母的名字买房，只要能够证明其有还贷能力，银行睁一只眼闭一只眼按一套房的标准就把钱贷出去了。而一些中小型银行，出于竞争及放贷工作量的考虑，即使是同一名下的第二或多套房，只要客户资质好，也愿意为其提供8成的贷款。
至于贷款利率，因为“国十一条”没有明确规定，目前深圳大多数银行还是按一套房标准“下浮30%”即7折利率来做，但有的银行，已经将二套房的利率优惠取消，恢复到当前的基准利率。
上海 影响已由量到价 政策执行待加强
调控政策的组合拳不但造成交易萎缩，房价关口也开始有所松动，上海便是其中之一。继深圳新房成交均价从年初的23301元/平方米降至上周末的19721元/平方米后，上海的商品住宅成交均价上周也跌破了2万元/平方米的历史高位，此外二手房市场的议价幅度也在上升。不过，业内也指出，虽然上海在新一轮房地产调控中响应积极，但在执行方面却抓得并不紧。
来自佑威楼市通系统提供的最新数据显示：截至去年12月，上海商品住宅成交量连续4周下降。而1月上半月成交量环比去年12月上半月萎缩了52%；至于价格，则从12月上半月的21112元/平方米降到了本月以来的19993万元/平方米。而且，一些新盘虽说不是明着打折，却也抛出些许优惠抵扣的幅度。
二手房市场的形势也是如此。来自21世纪不动产上海区域数据监测中心的最新门店调查显示，1月上半月上海各板块的二手房成交量较去年12月上半月也有5成左右的降幅，并且在失去交易量支撑的情况之下，愿意做出价格让步的业主正在增加，幅度也从原先的3%至4%加大至10%左右。
“出现量价调整都是很正常的，此轮中央态度严厉的调控需要看到效果，对上海来说，哪天商品住宅的日成交量从高峰时的逾千套回归到500至600套，市场就算冷静下来了。”中国知名人士陈晟坦言。
而在业内看来，面对新一轮房地产调控，上海市政府的态度不可谓不积极，从大建保障房到打击囤地、从取消救市优惠到制定地方新政，政策方面给予中央的反馈都很“及时”。不过业内认为，上海对于此次楼市调控的执行却“有待加强”。
如“国11条”对于二套房贷进行了类似于“一刀切”的从严收紧要求，但上海却在之前就提出继续给予二套改善型住房以房贷最低首付2成、基准利率7折的优惠政策。直到现在，上海“标准”与“国11条”如何进行统一都没有明确说法。上海方面一会儿说将出细则，一会儿又说需要等待央行细则。
与此同时，在二套房贷的操作方面，上海各家银行也没有严格按照中央指令办事。“首付成数提高到四成的执行还可以，但利率折扣就五花八门了，即便是二套非改善型住房，严格按照基准利率上浮10%来执行的寥寥无几。”有中介人员介绍。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，只有严格执行现有的二套房贷政策才能直接抑制投机，如果效果不佳，甚至可以考虑进一步提高门槛，比方说将第二套房的首付比例提高到50%，第三、第四套房还可以递增至60%、70%等都可行。
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