房地产业再遭政策“空袭”

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 易居房地产研究院　　 2010-01-20 10:31

　　2010年1月10日，国务院再次发布新的房地产调控政策，正式下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国11条”）。这是近一个月内国务院第五次出台房地产调控政策，国务院针对同一个行业如此密集地出台调控措施是非常罕见的，这在一定程度上说明国家有关部门已经认为房地产业的发展存在较大的问题，需要进行调控和变化。

　　从“国11条”整体行文看，这次的文字表达明显严厉了很多，“严格”、“不得”、“查处”等词汇大量出现在公文中。如果说中央经济工作会议的公报对房地产业还“春风和煦”，“国四条”进而变得“阴晴不定”，那么本次出台的“国11条”就带有明显的“风雨交加”了。政策一次比一次表述严格，这也代表国务院对房地产业进行调控的决心越来越大。

　　内容上，“国11条”的重心落在对第二套房的购买要实行差别化的信贷利率政策。这可以看作是对“国四条”的细化措施，即在落实营业税、土地出让金新政后，房地产调控的重头戏——信贷政策终于出炉。二套房贷款首付要40%以上，利率则要求银行严格按照风险定价。值得注意的是，房贷新政并没有提及“改善型”住房消费能享受房贷优惠，而是采取了“一刀切”的形式，按照“家庭”来确认是首次贷款购房还是再次贷款购房。没有了“改善型购房需求”的表述，“国11条”的信贷政策口径实际上回归到了两年前的所谓“9·27”新政。内容除了对应“国四条”的几个部分外，本次政策条文还增加了第五大条，“落实地方各级人民政府责任”，把房地产业的稳定发展及住房民生问题的解决与地方政策的工作评价直接挂钩，即“工作责任制”。这是一个重要的动向，将有利于督促地方政府将更多的精力关注住房民生问题，避免在发展房地产业的问题上跑偏路，甚至“本末倒置”。

　　这次国务院再次出台房地产调控新政，既在预期之中，又有点出乎意料。所谓“预期之中”是指，“国四条”发布后，相关政策需要具体落实，特别是信贷政策要出台更加详细的措施，本次“国11条”给出了部分答案。所谓“出乎意料”是指，国务院两次出台的政策调控口径有较大的差异，变化很快，这让消费者、房地产开发企业，甚至地方政府都有措手不及。如上海、南京、杭州等已经率先出台了地方细则，而且是按照中央经济工作会议以及“国四条”的口径。更加紧缩的“国11条”的出现则让一些地方政府显得非常尴尬。

　　总体而言，在宏观经济日益稳定，并且通货膨胀迹象显现的时刻，房地产业的发展面临分化，一方面要保持刚性需求的释放，鼓励自住购房消费，加强住房保障；另一方面，对于投资投机性需求的肆无忌惮，国家不再选择“隐忍”，而是日趋明确了态度，要“限制”和“打击”。政府调控房地产业的想法是可以理解的，但通过这种频繁地、前后不一的政策是否能够真正地控制住房价，是否真的能够切实保证房地产业的健康发展，恐怕还需要时间来验证。（回建强）

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