囤地逾期的风险：重罚或被收回

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 21世纪经济报道　　 2010-01-21 10:02

　　曾经，囤地不开发，既是土地掮客的主动选择，也是资金匮乏者的被动选择。但在舆论的压力下，囤地的风险越来越大。李泽楷旗下的盈大地产于2006年购得北京市朝阳区工体北路4号地，未按合同约定日期开发，却于2009年8月将其转卖给瑞安建业，赚得2.35亿元。此举几为千夫所指。

　　囤地，或者土地闲置逾期不开发的主要风险，是被政府收回土地。据国土资源部掌握的数据，目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷。

　　据知情人士透露，国土资源部高层多次要求地方政府，应对“批而未用”土地提出具体的处理意见，“为了打击开发商囤地，国土部正在酝酿启动增值地价政策”。

　　坊间传闻称，国土资源部正配合证监会，对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25 个涉嫌违规用地项目进行清查，核查内容包括项目涉及土地的农用地核用和征收、土地使用权取得、土地出让合同履行、国有土地使用证取得、动工和开发建设以及转让等情况，试图通过介入房地产融资审批领域来打击炒地囤地的行为。

　　我国《土地法》、《城市房地产法》早在十多前年就规定，非农建设用地闲置满一年不满两年的，要按照出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费；土地闲置满两年的，依法应无偿收回。但各级政府实际对闲置土地予以罚款或依法收回的数量极少。

　　广州这方面走在了前面。2009年12月30日出台的《广州市闲置土地处理办法（修订草案）》首度明确将对闲置土地征收增值地价。土地闲置费不再按月计收，而是统一规定按出让土地价款20％或划拨土地价款20％一次性征收，逾期不缴纳土地闲置费的，自逾期之日起按日加收应缴土地闲置费总额1‰的滞纳金。这让那些囤积或闲置土地的开发商承担着更大的风险。

　　地王们更是社会各界关注的重点。去年12月，国土资源部宣布对全国18宗闲置土地进行挂牌督办，各地在今年1月底以前要将其闲置情况上报国土部，2月底公布处理办法。18宗闲置土地的主人包括华润、保利、中海等知名房企。上海有8块闲置土地被上海规划和国土资源局列入拟收回和督促开工的名单。

　　前不久有消息传出，某知名开发商2008年1月以41亿元的天价竞得的广州天河地王——员村绢麻厂地块已被广州国土局收回，同时被“收回”的，还有该地块1.3亿元的保证金。业内人士相信，如果地方政府动真格，将会有更多的地王面临收回的命运。

　　资金的压力，闲置的风险，将2009年的“地王”逼上了一条泥泞而曲折的道路。一些地王不得不另辟蹊径，以化解昔日高价拿地的风险。

　　北京广渠路15号地的开发商前不久申请将其两个地块的建筑高度由60米调整为80米，朝阳区安立路西侧居住用地也申请将其建筑高度从60米局部调整至80米。这是去年6月和9月诞生的两个大小地王。消息传出，舆论哗然。

　　中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云在接受媒体采访时指出，全国的地王有一半是靠修改规划来消化的，正因为政府的违规纵容，才让开发商拿地时不断出高价，这说明拿地王本身就是不理智的。

　　房地产宏观调控下的地王命运，是坎坷的。地王透出的2010年房地产市场，用金地集团（600383）总裁张华纲的话说就是，“还会是非常惊心动魄的一年。”

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