融资成本攀升 房企发债“迎难而上”
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2010-01-21 10:11
知难“举债”
1月11日，恒大地产宣布将发行担保优先票据，开启了今年内地房企债券融资的第一单。公告称，恒大地产将国际发售一次性还款的担保优先票据，用于偿还结构担保贷款中尚未偿还的本金，及现有及新增物业项目提供资金等。业界此前猜测，这笔票据利率可能达10%-12%。
“不过这算是比较合理的利率区间。自去年9月起，房地产公司若要发债成功，基本要遵循债券申购利率的上限区间。”一家投行债券部人士向记者透露。去年9月初，碧桂园发行一次性2014年到期的3亿美元优先票据，年利率同样达到11.75%。
内地房企境外发债利率的高企，同样让房企境内发债的利率水平不断攀升。去年9月金融街发行的5年期公司债利率才5.7%，仅过一个月，万通5年期公司债利率就蹿升到约7%；11月初，津滨发展公司债的发行利率基本落在7.2%-7.7%，亿城股份9亿元5年期发行规模，创下8.5%高利率，但最终仅认购7.3亿元。
“当前房企要在境内发债，如果不承担8%-9%的债券票面利率，基本难以发行，境外则基本在11%以上。”上述投行债券承销部人士透露，“如果房地产公司嫌发债利率过高，一些投行愿意作为对手盘，签订一份带有可转债股价对赌的债券认购协议，但以往可转债的转股价格在平均30日均价基础上打8-9折，现在基本得降至7-8折左右。”
汉华评值有限公司董事陈逸超透露，当前机构投资者在询价过程里，不但要仔细审核分析债券融资投放房产开发项目的销售前景与现金回流速度，还要四处“打听”地产公司有没有能力获取银行信贷偿还这笔融资，得到“相对确定”的肯定回复后，他们才愿意申购。
记者发现，为了提高地产公司债吸引力，投行债券承销部门不得不对发债方式进行某些金融创新，如利率分期限设定，或是允许投资者提前回售。
去年6月，远洋地产在国内发行6年期、总额为26亿元的企业债券时，约定前3年票面年利率为4.4%-5.0%，后两年可将票面息率增加0-100个基点，投资者有权在第三年末回售债券。
“当时市场资金面很宽裕，40余家机构中，除一家机构按利率上限申报外，其余均按下限申购，超额认购3-4倍，大概一个小时就认购完毕了。”前述投行债券部人士称，“但让机构投资者心动的，是当时远洋地产已完成超过60亿元的销售合同，足以偿付债券本息。”
债务结构调整手段
偏高的发债利率，并不能阻挡境内众多房地产公司对“拿地”的渴望。
之前有市场分析称，恒大地产之所以举债融资，是由于IPO融资额度只有56.5亿港元，扣除6.099亿股旧股退出，公司本身的融资净额只有32亿港元，还要偿还其2007年借入的一笔结构性担保贷款（4.3亿美元），剩余款项约2.5亿美元，IPO募集资金所剩无几。
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