融资成本攀升 房企发债“迎难而上”
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2010-01-21 10:11
“不过，购买土地储备只是房地产公司发债融资的一个目的，更重要的目标是调整地产公司的债务结构。”浙商证券房地产行业研究员戴方透露，目前很多地产公司的债务结构并不均衡，主要是“短债比例过高，长债比例很低”。
究其原因，金融危机以来，很多银行为了规避信贷违约风险，一般选择以企业流动性贷款名义向地产公司发放“项目开发贷款”，贷款周期通常是一年左右，然后根据当年地产公司销售回款、应收账款与留存利润等财务指标，决定是否允许将该笔贷款展期，或贷新还旧，或直接收回贷款。即使是有些发展前景很不错的大中型地产项目的土地抵押贷款也不会超过3年。这导致房地产公司短期面临很高的偿债压力。
“如果地产公司能够发行5年以上的债券，一方面用于偿还短期债务，降低企业利息支出压力；另一方面提高公司现金流，而且短期偿债压力的减轻，也有利于房企从银行拿到更高额度的授信。”戴方认为。
相比地产公司IPO募集资金与银行贷款不能用于购买开发用地，债券募集资金的投向更显宽松。一家房地产公司负责人透露，当前愿意承担8%-9%高利率发行长期债的地产公司并不在少数。由于地产公司参与项目开发的自有资金主要来源是留存利润、销售回款、增资扩股、信托融资与民间融资。相比民间融资利率约20%及信托产品发行综合成本11%-12%，举债融资的成本还是偏低的。
“信贷政策年年都有变化，今年能轻松拿到大量贷款，明年就可能拿不到贷款，发行长期债券，至少能让地产公司现金流与融资杠杆保持在一个合理的程度。”上述地产公司负责人指出。
此前有媒体报道，广州市政府已收回多块长期闲置的土地，涉及多个地王项目。
他分析说：“主要原因是2007年很多房地产公司高价拿地后，遇到次贷危机，土地收购款久久不能从银行得到贷款全额交付，造成被动屯地，但长期没有地产开发项目实施，政府不得不收回。现在地产公司可以依靠举债融资，拥有足够资金交付土地收购款与用于项目开发，反而保住自己曾经辛苦拿到的地王项目。
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