1月上半月销售环比大降约6成 上海豪宅领跌

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 21世纪经济报道 王　　 2010-01-21 10:57

　　涨得越快，可能跌得越猛。

　　记者通过可靠渠道独家获得的最新数据显示，2009年涨势凶猛的豪宅成为近期国家房地产调控政策密集出台后，调整最明显的物业类型。今年1月份上半月，上海全市单价3万/平方米以上的豪宅物业成交仅168套，成交总面积仅33704平方米。

在去年最后的11月和12月，上海全市此类物业的成交量为967套共187464平方米和833套175413平方米，今年一月上半月的豪宅销售业绩环比大跌约6成。

　　更值得注意的是，这些豪宅项目的成交均价也出现下跌。以位于陆家嘴板块名为财富海景花园的豪宅项目为例，1月上半月成交均价为48675元/平方米，2009年12月时该楼盘成交均价高达64159元/平方米，2009年11月的成交均价则是56784元/平方米。

　　对2009年赚得盆满钵满的豪宅开发商而言，需要调整心态面对这种突变；对整个市场而言，豪宅率先调整，利于整个市场理性更快回归，至少期望如此。

　　高点回落

　　2009年，无疑是上海等一线城市豪宅开发商迄今为止过得最爽的一年。若要找出一个代表，李嘉诚就是一个典型。

　　数据显示，去年，李嘉诚旗下上海四季雅苑项目开盘后的两个月内就将首期推出的140栋别墅全部售罄。在成交量和价格都创下历史新高的2009年别墅市场上，四季雅苑仅凭第一批房源的销售业绩就获得销售冠军，成为了2009年疯狂楼市的标志性事件。

　　数据显示，2009年上海别墅新增供应10995栋257.28万平方米，增加14.3%，远高于之前历史最好水平2006年的9084栋226.31万平方米。2009年上海一手别墅的成交量达到13733栋325.7万平方米，猛增116.6%。别墅成交均价21164元/平方米，比历史最好水平19643元/平方米还高出7.7%。其中，四季雅苑以126栋23.22亿元的销售额位居2009年别墅销售冠军，排名第二三的保利叶上海销售293栋14.29亿和258栋14.03亿。排名第四的是与四季雅苑相邻的御翠园，为62栋13.28亿。

　　不过，今年的豪宅盛宴几乎就像是上海楼市有史以来的第一次短暂幸福，在新一轮调控来临时，来得快，去得快。

　　豪宅市场的降温早在2009年年底就初露端倪。“和普通住房市场相反，第四季度豪华公寓市场交易明显降温。大多数豪宅项目在第四季度的成交量较第三季度减少，部分项目更是减少许多。”仲量联行调查报告指出。

　　今年1月这种颓势则显露无遗。

　　数据显示，除豪宅整体成交量仅约去年最后两个月同期的三分之一外，成交均价在具体项目中的普跌之势也已经出现。上述财富海景花园项目并非个案，包括去年在豪宅行情中成功翻身的汤臣一品、成为去年上海豪宅疯狂代表的星河湾等。

　　其中，汤臣一品去年11月共成交3套，均价高达161164元/平方米，而今年1月份上半月虽也成交了3套，但成交均价已经下滑至144714元/平方米；星河湾去年11月成交10套，均价58856元/平方米，12月仅成交4套，均价68188元/平方米，但今年1月份上半月尚无新成交信息。

　　豪宅回调，让上海部分中心区域成交大幅缩水。豪宅云集的上海卢湾区1月上半月出现新房零成交。

　　观望蔓延

　　豪宅高点跌落的背后，是楼市整体僵局。

　　研究院报告指出，1月11日—17日最近一周，上海住宅市场的成交均价为12158元/平方米，环比上周下跌10.56%，成交均价的下行是对上周价格过快增长的理性回调。

　　“成交量的低迷，除了季节性因素外，还在于近期楼市调控政策频频出台，而'国11条’显示出来的调控决心加剧了买卖双方的观望态度，市场成交僵局再现。预期未来一周楼市的成交量不会有太大起色，市场依然处于拉锯状态。”分析师告诉记者。

　　市场观望氛围已然形成，而且观望的不仅是市场买卖双方，还包括地方的土地市场。

　　中原土地监测系统数据显示，1月4日—10日这一周，国内京沪广深四大一线城市没有一块住宅用地上市，其他二线重点城市中有5个推出21幅住宅用地，约173公顷，环比前一周下降六成。土地供应的“偶然性”真空背后，多少透露出地方政府对市场同样的观望心态。

　　中原地产研究中心分析师吴维娜认为，新年伊始一线和二线城市住宅用地处于供应缩量状况，加上近期国务院明确要求各地严控二套房贷首付比例，抑制投资投机性购房需求，很有可能影响2010年第二季度土地市场交易走势。

　　不过，在推动成交均价走高上“贡献颇多”的豪宅，可能再次成为政策首选的调控对象。

　　1月13日，住房和城乡建设部副部长齐骥在国新办的新闻发布会上重提70/90政策，“建一套140平方米的房子可以建两套70平方米的房子，两套就增加了供应的户数。”

　　汉宇地产分析师指出，这是一个强烈的信号，2009年不少地方政府在新出让土地中取消了70/90限制，成为开发商敢于高成本拿地的重要隐性因素。首先受到影响的就是对户型要求颇高的豪宅项目。

　　这也刺激开发商若想延续豪宅牛市，必须从产品本身上下功夫。消息人士透露，李嘉诚旗下公司意在上海马桥项目——御涛园打造第三代别墅，以全独栋、全水景、全套房、全明地下室等作为卖点，再度定位顶级别墅。

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