两只资金水龙头收紧

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 21世纪经济报道　　 2010-01-21 11:43

开发商的两大资金来源，一个是销售回款，一个是银行贷款。且不论房价是涨还是跌，2010年成交量大幅下降，必然意味着开发商的资金回笼速度和数量，都将大幅减少。虽然去年回笼的销售款让多数开发商支撑一段时期，但对于去年高价抢来大批土地的开发商，却没有这么轻松，至少，天量地价款是必须要交的。
两只资金水龙头之一的销售回款，水量持续减少，作为另一只水龙头的银行贷款，同样不乐观。2009年房价上涨的一个重大动力，就是充沛的资金流动性。有专家认为，4万亿政府投资的相当一部分，9.59万亿新增信贷的相当一部分，以各种渠道注入了房地产市场。各大商业银行纷纷给予知名开发商天量授信，以至形成了一种“授信泡沫”。这是驱动房地产投资增长和地价大涨、房价暴涨的内在因素。
2010年，虽然我国仍坚持适当宽松的货币政策，但主管部门将在此基调上进行微调和收缩，已成主流经济学家的共识。可资为证的是，1月12日晚间，央行宣布从2010年1月18日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
“此次上调银行存款准备金率0.5%，意味着银行的信贷规模将减少约3000亿元。”北京中原三级市场部副总经理宫萍分析认为。虽然上调银行存款准备金率，并不是专门针对房地产市场的调控，但毋庸置疑，房地产信贷的收缩包含于整个信贷规模的收缩之中。
监控包括房地产市场在内的资产价格运行，是央行的职责之一。作为具体监管部门的银监会，自2003年以来一直对房地产泡沫充满警惕。即使是在以房地产救市作为拉动GDP增长的2009年，银监会也未放弃2007年9月所提出的二套房首付四成的规定。
2010年，调控房地产信贷的风声越来越紧。先是“国11条”明确提出，“严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款”；紧接着，央行突然下调存款准备金率；最新消息是，金融监管部门将对各商业银行信贷发放“按季控制”，严格监管贷款的投放速度。
“对于2009 年获得的项目或者准备在2010 年开工的项目，融资环境比2009年趋紧。”崔秀红表示，按照西南证券估算，若2010年新增贷款8万亿元，预计当年房地产行业资金来源中，信贷资金增速将下滑25%-28%，总额约为7000 亿元。来自统计部门的数据显示，2009 年1-11 月，全国新增贷款总量9.12 万亿元中，房地产贷款资金为8993 亿元。
另有未经证实的消息说，一些国有商业银行对房地产开发贷款利率在去年的基础上已经上浮，最高上浮25%。由于去年银行对开发贷款普遍有75%的优惠，如果上浮25%，即意味着房地产开发贷款不再享受任何利率优惠。这对贷款量巨大的开发商来说，新增成本惊人。

“国11条”下发以后，尤其是信贷发放实行“按季控制”后，一些中小开发商明显感觉到，贷款难起来了。

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