发展老年公寓，关注市场“长尾”

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 易居房地产研究院　　 2010-01-21 16:47

　　在当今世界，文化和经济中心正在加速转移，从需求曲线头部的少数大热门（主流产品的市场）转向需求曲线尾部的大量利基产品。尽管“二八定律”被奉为商业成功的“金科玉律”，在市场营销中，为了提高效率，厂商们习惯于把精力放在那些有80%客户去购买的20%的主流商品上，着力维护购买其80%商品的20%的主流客户。但在一个发展瓶颈越来越小的时代，面向特定小群体的产品和服务可以和主流热点具有同样的经济吸引力。因此，在当大多数人将眼光聚焦于一些热门产品时，对于市场的新进入者而言或许可以调整眼光，在市场需求曲线的尾部去寻找一个还在被人漠视但却蕴含无限商机的领域，进而勇敢进入获得自身成长。

　　长期以来，在房地产市场被提及最多的产品是商品住宅、写字楼、酒店商铺等，而几乎所有的房地产企业也几乎是流连于这几大热门产品之中。作为市场的需求最广的大热门，吸引着绝大多数开发商的全情投入，从而也造成了在这个市场的激烈竞争。尽管有大量需求的支撑，但对于后来者而言，这样的激烈竞争并不会为其带来“鹤蚌相争，渔翁得利”的效益，反而会由于缺乏资本、缺乏关系、缺乏品牌、缺乏技术、缺乏市场地位而在竞争中败下阵来，房地产的“马太效应”丝毫不比其他行业要弱。因此，在这样的竞争格局之下，对于部分企业而言，与其在主流产品的竞争中不断败下阵来，不如干脆调整思路，去迎合非主流的需求，避开大规模竞争、寻找并开发一些非主流、非大众的产品，创造新的利基市场未尝不是一种更好的选择。

　　放眼而望，中国非主流的房地产需求有哪些？老年公寓需求是为一种。在现如今的房地产市场，开发商关注最多是商品住宅、商铺等主流产品及购买力最为旺盛的中青年消费群体，如果用正态分布曲线来描绘，他们只关注曲线的“头部”，而将处于曲线“尾部”、需要更多的精力和成本才能关注到的老年人及其老年人的住宅需求所忽略。老年公寓是介于“家”和“养老院”之间的一个适合老年人居住的场所，它是老年住宅和养老服务的复合产品。老年公寓不仅仅是一个为老年人提供住所的小区，更是一个老年住宅和养老服务的复合产品，老年公寓的经营是服务行业中是新的专门针对老年人的产业，通过探索“居住文化”方式，改善老年人生活质量和居住条件，提供专业化个性化服务，满足不同层次老年人的养老需求，达到“老有所养、老有所医、老有所乐、老有所学、老有所为”之意，符合老年人的利益。

　　自古以来，我国遵循家庭养老模式。随着社会的发展与生活观念的不断更新，社会养老模式正在逐步取代家庭养老模式。在欧洲与北美国家，社会养老模式更是为社会所普遍接受。在此背景下，则衍生发展起了一种新的房地产产品——老年公寓。老年公寓兴起于北欧一些国家，20世纪90年代在美国的一些城市得到了较快地发展，并已形成新型的老年服务产业，其佛罗里达州的“太阳城”入住的老年家庭已有1.2万多户，是世界级的老年公寓群。美国兴建老年公寓的理念、人文关怀等的表现等已被许多国家建设和发展老年住宅时所借鉴。

　　近几年来，随着我国经济的持续发展和生活水平的不断提高，人们的养老观念也在发生变化，对老年公寓的需求逐步显现，一些大中城市相继建成了老年公寓，例如北京的“太阳城国际老年公寓”、天津的“夕阳红国际老年公寓”、上海的“上海假日老年公寓”等等，但总体来说供应量偏少，而真正意义上的老年公寓更是少之又少。以最早进入老龄型城市的上海为例，已经供应的挂牌老年公寓的养老机构只有数十家，数量不多，而且大多数都不符合成套独用的要求，经营管理服务都雷同于社会福利院，正在建造的真正意义上的老年公寓屈指可数。

　　与供应稀缺相对应的是，随着老年人的生活方式、养老观念日趋国际化及其支付能力的不断加强，老年公寓的市场需求正日渐形成。尽管从总量意义上而言，老年公寓是房地产市场一个相对“冷门”产品，但从独特性而言，它目标针对明显，需求明确，且蕴含着无限的市场规模。截止2007年，我国60岁及以上老年人口达到1.53亿，占总人口的11.6%，其中65岁以上的老年人为1.06亿，占总人口的8.1%。根据国际标准，60岁以上的老年人占总人口的10%以上或者65岁以上的老年人占总人口的7%以上，社会就进入了老龄化，根据这一标准，我国已经进入老年型社会。可见，发展老年公寓，满足于老年型社会的新型养老需求，对于一些正在发展转型、寻找利基市场的房地产企业而言，或许是一个值得尝试与发展的新方向。（廖资衡）

• 【 打印 】　【 关闭 】
• 免责声明：
  本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
  如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
  豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097