楼市年头低迷不代表全年大跌

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 易居房地产研究院　　 2010-01-21 16:48

　　楼市自进入2010年以来，房地产市场似乎被“当头棒喝”，各地频传低迷消息。元旦小长假，四个一线城市的商品住宅日成交量剧降，不仅无法比肩12月，甚至比楼市冰点的2009年元旦还要糟糕。其它全国多数主要城市年初第一周的楼市成交量，都不同程度的出现回落。以上海为例，数据显示上周上海楼市成交面积为27.23万平方米，成交量环比减少25%，成交均价为15713元/平方米，环比下跌6%。其中商品房成交面积21.78万平方米，环比减少25%，成交均价15713元/平方米，环比下跌6%；商品住宅成交面积17.09万平方米，环比减少16%，成交均价17802元/平方米，环比下跌16%。

　　这是否意味着本轮宏观调控已经立竿见影，今年全年房地产市场再次“过冬”？看空派的声音突然大了起来，顽固的看多者亦变得小心翼翼，另有观点认为上半年和下半年分别将是“一半火焰”和“一半海水”的形态。笔者认为，对年头的市场忽冷，不必大悲，亦难大喜。

　　2009年房价大幅上涨的直接原因，是商品住宅供不应求。2008年全国房地产开发用地出让面积下降，同时部分项目或停工或缓建，导致2009年全国商品住宅供不应求，一线城市尤其如此。值得关注的是，这一问题依然存在。2009年1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积依然同比下降15.4%；房屋新开工面积去年1-10月才由负增长转为正增长。这就意味着，2010年上半年的供应依然偏紧，预计下半年才会明显增加。

　　至于需求，其弹性大于供给。由于政策不欢迎，今年投资投机需求比去年将有所萎缩，通胀是一个重要变量，如果今年出现显著的通胀，比如CPI攀升至5%，则依然会有长线投资需求入市，以求资产保值；在政策鼓励下，结婚、动拆迁这类住房刚需，基本不受影响，符合“改善需求”标准的二次置业者，仍会保持一定活跃度；影响今年需求量的关键因素是其它改善或兼顾投资的需求，这类需求弹性较大，容易随波逐流，如果大量投资投机需求撤退，也会影响此类需求入市。

　　这就意味着，今年商品住宅的供求关系将有所改善，但不太会出现明显的供大于求——这将制约房价下跌的幅度。当然，市场有自己的逻辑，一只“无形之手”在主导着市场走向，不见得时时保持理性，但至少能在中长期内，调节市场节奏，主要表现是价格围绕价值上下波动。2009年商品住宅成交量和价格再创历史新高，一线城市很多楼盘价格上涨40-60%，已经出现泡沫，这点基本被社会所共识。那么，2010年成交量适度回度，价格涨幅收窄，少数城市房价出现小幅下跌，应被视作市场合理的调整行为。总而言之，今年楼市形态将以盘整为主，大家应以平常心待之。（杨红旭）

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