一定要抑制投机性购房
http://www.haozhai.cn 文章来源: 易居研究院 2010-01-21 17:08
2009年11月28日国务院总理温家宝考察上海保障性住房建设工程时提出，要抑制投资性购房，促进房地产业健康发展。几天以后发改委领导也作了同样表示。12月底国务院副总理李克强考察广东时又强调了这一点。国家领导高层如此表态也说明，投机性购房确实已成为我国房市当前运行中一个必须引起高度重视的问题。
一，现象惊人
时下，我国城市住宅市场特别是一线城市的高档商品住宅市场中的投资和投机现象已非常惊人。例如，近年来北京市绝大部分的新楼盘在交房前就已全部卖出，但即使到了交房后的第二年，入住率也往往只有30%-40%，能达50%就很不错了。上海、深圳的情况也差不多。许多小区入住率不到50%。笔者不久前有机会到上海前几个月非常热卖的新河湾小区会所开会，那里的全装修房开盘时几天中就高价一下全部售完，但几个月过去了，至今晚上一片漆黑，没有一户入住。据知情人说，这些房全是投资者购买。今年上海飙升的楼市中，毫无疑问是豪宅领衔。前几年上海黄浦江畔有个每平方米11万元的汤臣一品已令人乍舌，几年来都一直无人问津，但2009年来卖得火热。现在上海每平方米10万元以上的楼盘已经有10多个，卖得都好。今年上海楼市火热，楼价飞涨，豪宅热卖有很大功劳。有钱人买这些房当然不是自己住，因为他们住房早已不知几套了。他们购房都是投资，确切地说都是投机行为，因为这些房子早已因投资回报率过低而失去了投资价值，但仍旧被他们认为房价会继续上涨从而具有投资价值。正因为如此，这些楼房售卖以后就一直空置，等待房价一涨再涨翻上几番再转手盈利。于是空置率畸高就成了一些城市特别是一线城市的普遍现象。按国际惯例，商品房空置率在5-10%为合理区，10-20%为危险区。在美国纽约曼哈顿，空置率达10-15%时人们就会感觉简直天要塌下来了，但在上海、北京，空置率在50%则毫不奇怪。这说明我国一些城市中投资性购房确实过热了。可以毫不夸张地说，许多商品房一边非常热销，一边惊人空置，房子已经不像房子，而越来越像股票了。不但很有钱的人关注房产投资，而且手中有点余钱的居民也都热衷于房市投资。我国一线城市的居民家庭拥有两套或者两套以上住房已相当普遍。其原因是什么？
二，原因复杂
目前我国城市商品住宅市场投资需求旺盛，有几方面原因。
首先是通胀预期的作用。时下，为规避通胀风险而进行房产投资的人确实不在少数。这些人认为，以美国为首的西方发达国家为挽救金融危机而大开印钞机，我国为防止经济过分下行也实行罕见的宽松货币信贷政策，这些都必然导致未来国内外严重的通货膨胀。如何避免手中货币贬值的命运，成了人们特别是有钱人面临的一道难题。投资股市吧，说不定哪天股价大跌；投资国债或放银行吧，收益率低得不足以抵御通涨。于是，选择投资不动产就成了他们最优选择，因为不动产生根于土地，而不可再生的土地只会越来越稀缺，再说随着我国城市化不断推进，城市房产的需求只会越来越大，从而房产的价格在未来只会越来越高，于是投资房产就成了他们抗通胀的最好手段。
第二是新地王不断涌现。值得注意的是，这一轮地王行情与2007年的一个显著差别是，2007年拿下地王的多为港资和内地民企，而今年地王大多落入国企手中。这些国资背景的房企在土地市场上出手阔绰，叫价毫不手软，成交价高出起价一倍或者两倍也不眨眼。因为地价是房价的主要成本，因此，只要什么地方有个地王出现，那里的房价立刻应声而涨。如今年7月23日金地集团以每平方米14495元的楼板价拿下地处上海郊区的青浦赵巷地王，上海郊区房价迅速大涨。嘉定区首次突破万元大关，金山区上涨90.38%。
三是地方政府的鼓励和撑腰。由于土地出让金是地方政府一大财源，因此各地政府无不希望本地房价节节攀升，因为房价升了地价就能涨。为此，不仅各地政府总以不同形式宣传本地房价属价值洼地，而且总在税收，信贷、户籍等等方面给投资者以优惠。中央政府出台抑制房产投资和投机政策时，地方政府总以种种理由和手法不认真执行，而中央政府出台救市政策时，地方政府总先行动，出台一些更宽松、更积极的救市鼓励措施。这都使房市投资者信心倍增，底气更足。
四是商业银行的宽松信贷行为。2009年央行的优惠信贷政策本来是给购房的消费者的，但在流动性充裕的大背景下，各商业银行为了争夺房贷这块优良资产，纷纷打起擦边球，给购买住房的投资者以首付20%和利率打折的优惠，不以二套房贷论处。许多投资者以较少自有资金买了房，又在税收优惠的大气候下，迅速在房地产投资市场上呼风唤雨，大显身手，使房产投资烈火越烧越旺，房价也越来越高。
以上这些因素相互联系，相互渗透，一环接一环地形成了一根住房投资的粗链条，使商品住房从本来供广大人民居住的消费品逐渐演变成少数人手中的投资品。这一趋势如果让其蔓延，后果将十分严重。
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