一定要抑制投机性购房
http://www.haozhai.cn 文章来源: 易居研究院 2010-01-21 17:08
三，后果严重
商品住宅的主要功能是供人们居住消费，但在市场经济中它作为一种不动产同时具有投资功能。因此，购买宅宅房产可能是为了自住消费，也可能是为获取投资收益。这就是住宅房产的二重功能，但这里的消费功能和投资功能并不并重，因为投资房产(或出租或倒卖)最后都得由消费者接盘。如果房子没有消费功能，投资功能尽数丧失。就是说，房产市场上的消费需求是原生性需求，而投资需求是派生性需求，为此，国际上把投资性购房占全部购房量的20%作为一个警戒线，超过此线，就不正常，会带来一系列不良后果。
一是严重危害民生。房产投资和投机把房价抬高得越来越脱离需要购房的消费者的购买力。电影《蜗居》之所以会在社会上产生如此大反响，引起人们广泛共鸣，并非其思想性和艺术性特别高超，而是因为它生动地暴露了我国当前房地产市场上一个活生生的现实。许多中低收入家庭现在已与商品房绝对无缘，即使有高等学历的年轻人也只能望房兴叹。
二是严重浪费资源。这么多住房被投资者和投机者成年累月空关在那里，实在令人心痛。一边有大量住房极其困难的蜗居者，一边又有大量住房空关着，这种畸形怪状实在太不合理了。在一个人民当家作主的社会主义国家里，这种局面难道可以允许永远存在下去吗？
三是严重影响消费。当一个房奴要拿出每月50%的可支配收入用于还贷款后，还有多少钱可用作其他消费呢？他们不得不节衣缩食，心境很差，生活很苦。有些人只看到房地产业因投资带动房市兴旺进而会带动上下游几十个产业发展这一面，忘记了这种“兴旺”也同时挤出了大量消费性产业的发展从而会阻碍扩大内需，影响整个经济均衡发展。这种以高房价为代价换来的GDP增长实在是不可取的。实际上，如果不靠投资和投机性购房，而让房价合理一些从而可以让更多居民购房消费的话，不仅房地产业照样可以带动上下游几十个行业发展，也不会挤出那么多消费需求，国民经济不是可以发展得更好吗？
四是严重增加风险。投机性购房吹大了房产泡沫，使金融业和中国经济大幅度波动的风险大增。目前我国部分城市的房价泡沫已非常大。一是房价收入比已很不合理，如北京、上海、深圳等地和长三角部分城市的房价收入比已高达10-20倍，远远高于国际通行比率；二是房价租金比已很不合理。2009年1-10月北京市一平方米房价和一个月的租金比达1比434，上海达1比418，而国际上通常为1比200到300之间；三是商住价格倒挂，住宅价格超过了写字楼价格。泡沫迟早会破裂，但住房投资和投机继续在吹大这一泡沫。这会使泡沫破裂时损失更大。日本上世纪80年代房产泡沫破裂带来的经济萧条至今还未摆脱，这种教训难道不应吸取吗？
投机性购房危害性还不止这些。但这些也足以说明，抑制这种非理性需求是多么重要。
四，对策思路
现在，党中央、国务院已清楚认识到，要使房地产市场健康发展，必须抑制投机性购房。为此在2009年底及时出台了四方面的政策措施，人称“国四条”：一要增加普通商品住房的有效供给，二要继续支持居民自主和改善型住房消费，抑制投资、投机性购房，三要加强市场监管，四要继续大规模推进保障安居工程建设。这就是要从供给和需求两方面对部分城市房价过快上涨势头加以遏制。其中对如何抑制投资、投机性购房，又连续出台了一些政策措施。我相信这些都将对抑制投资、投机性需求产生效果。如果效果还不明显，可能还有一些政策措施可以考虑逐步实施。
在财政税收政策方面，可否从每户拥有的第二套住房开始试行物业税，以释放一个信号：拥有多套住房是要付出成本的，这将很快抑制旺盛的投资需求。在税收方面，还可考虑进一步提高住宅房产投资的所得税率。
在货币信贷政策方面，除了要严格执行现有的二套房贷政策以外，还可考虑进一步提高门槛，比方说将第二套房贷首付比例提高到50%，二套以上60%或者70%。
在土地政策方面，必须严格执行已出台的各项政策，坚决把炒地皮的歪风打下去，既加速住房开发，以增加供应，又遏制不断涌现的新地王热，以降低房价不断上涨的预期。这有利于抑制住房市场上的投资、投机热。（尹伯成）
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