开发商盲目扩张策略现隐忧

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 易居研究院　　 2010-01-21 17:12

　　“生于忧患，死于安乐”这句话无论怎么强调都不过分，2009年房地产市场销量屡创新高，价格节节攀升，为房地产开发商营造了一片繁荣祥和的氛围，似乎只要能够开发出房子来就能高价出手，不少开发商对未来市场持有十分乐观的预期，在土地市场上不惜一切代价拿地，在产品市场上想尽办法囤积、延迟已完成开发住宅的销售。

　　理性而能够持续成长的开发商应当对这种盲目乐观的预期抱以万分的警惕，密切关注价格和供求关系之间的逻辑关系。诚然，房地产价格是供求关系两相作用的反映，是开发商群体和购房者群体集中角力的表现。不过，开发商还应当注意价格对需求和供给的反作用。

　　根本上说，当价格水平提高时，会对供给和需求产生有力的作用。面对更高的价格，人们可能会预期价格上涨，从而增加需求，推动需求曲线向右移动，不过，与此同时，在给定人们预期的情况下，价格上涨会使消费者支付能力受限，从而减少对给定质量住房的需求量。同时，价格提高时，会促使现有的房地产开发商加大开发力度，其他产业的企业积极进入房地产业，两种力量都会使未来一段时期住宅供给增加。因此，价格提高隐含的作用是使需求量减少、供给量增加，存在着使价格从高位回落的影响。这一基本经济逻辑关系对一般商品和劳务如此，对房地产业的产品也是如此，只不过房地产业的调整速度相对较慢，短时间内无法充分反映出来而已。

　　面对这种经济关系，理性的房地产开发商其实应当在繁荣中看到危机的影子，在危机中发现市场机会，市场快速成长时有意识地放慢扩张步伐，而在市场低迷时刻意增加未来发展的储备。从企业经营的基本策略上看，可以把这种思路称为“反向操作策略”。

　　反向操作策略看似保守，但是能够维持企业长期的高效成长，不至于因为一时的决策失误造成企业破产、倒闭。在市场繁荣期加速扩张，看似风险较小，也能够在短期内抓住市场机会，同时也为危机爆发埋下了隐患。

　　2009年第四季度我国“地王”不断涌现，集中反映了房地产开发企业过度乐观、盲目扩张的苗头，企业发展的基础受到极大的侵蚀。要避免出现资金链紧绷的窘境，只能寄希望于市场持续高涨、政策环境维持宽松态势，不过，这种希望正在逐步破灭。购房者观望情绪渐浓，极度宽松的宏观经济政策正在加速退潮，可以预计，在2010年第2季度市场会对盲目扩张的开发商以巨大的压力。因此，密切关注宏观经济政策走向，适度调整企业扩张战略，是企业未来走稳、强化核心竞争力的必由之路。（孙斌艺）

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