房地产泡沫背后的汇率推手
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2010-01-25 14:15
核心提示：江苏银监局局长于学军近日表示，除了正在进行的城镇化对大中城市房地产形成刚性需求之外，宏观层面的因素是从去年二季度开始重现的人民币升值压力，导致国际热钱涌入中国，使国内出现人民币流动性过剩，并进而形成房市、股市暴涨等资产泡沫现象。
在刚刚过去的一年中，房价又一次将CPI远远抛在了后面。
1月21日，国家统计局公布的数据显示，2009年全年居民消费价格指数（CPI）比上年下降0.7%。其中11月份由负转正，同比上涨0.6%，12月份上涨1.9%。
而《2009年全国房地产市场运行情况》显示，当年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，环比上涨1.5%。商品房销售出现火爆行情。2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%；商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。
对于本轮大中城市房价过快上涨的主要原因，江苏银监局局长于学军近日表示，除了正在进行的城镇化对大中城市房地产形成刚性需求之外，宏观层面的因素是从去年二季度开始重现的人民币升值压力，导致国际热钱涌入中国，使国内出现人民币流动性过剩，并进而形成房市、股市暴涨等资产泡沫现象。
他建议，针对本轮房地产过快上涨主要由流动性过剩引发资产泡沫形成的特点，当前房地产调控的着力点应该是通过金融、财政等经济手段，有效控制人民币流动性过剩及投资投机需求。
人民币升值压力成背后推手
今日房地产之症状似曾相识。2002年，全国物价下降，股票市场低迷，而房地产市场迅猛扩张，价格明显上扬。与2002年末的M2 、M1分别增长16.8%、16.8%相比，2009年的货币供应量增速更惊人，年末M2、M1分别增长27.68%和32.35%。
基于货币供应量高速扩张、流动性明显过剩的格局，于学军认为，全国各大城市房价过快上涨的主要原因是人民币流动性过剩所导致的资产泡沫，其深层根源在于从2009年二季度开始出现的人民币升值压力。
这也就能解释，在金融危机尚未结束、经济增长困难重重的情况下，2009年二季度以后中国为何独自出现大中城市房价大幅上涨。
于学军分析，人民币流动性过剩主要由两部分来源构成。
其一，中国政府为紧急应对危机连续调低银行存款准备金率，由原来的17.5%降为大银行15.5%、中小银行13.5%，从而释放了大量的人民币流动性。
其二，2009年3月之后，美元累计贬值约17%，由于人民币实行与美元挂钩的汇率政策，便造成人民币在中国经济形势明显好于美欧日等发达国家的情况下，跟随美元对欧元、日元等主要国际货币不升反降，大幅贬值，从而造成人民币升值压力骤起。
他分析，2009年由调低存款准备金率而增加的人民币流动性约为1.5万亿元；由外汇储备在下半年巨增而增加的中央银行基础货币投放约为2.5万多亿元。2009年我国外汇储备新增4531亿美元，比2008年多增353亿美元，这就是全年中国何以出现近10.5万亿元本外币巨额贷款投放的内在原因。
毋庸置疑，2009年是开发商及房地产信贷的“美好时光”。
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