房地产泡沫背后的汇率推手
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2010-01-25 14:15
2009年9.59万亿元的人民币信贷增量中，有近2万亿流向房地产。其中，主要金融机构（包括农村合作金融机构、城市信用社）人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元，个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，二者累计占全部新增贷款的20.6%。
在信贷支持下，开发商如虎添翼，各地频现“地王”。信贷成为房地产开发企业的主要资金来源。房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，直接来自银行体系的国内贷款11293亿元和个人按揭贷款8403亿元，共计19696亿元，占比34.5%，超过企业自筹部分（金额为17906亿元）。
房地产调控的职能分工
抑制投资、投机需求是房地产调控的核心之一，但于学军指出，这其中存在职能分工的问题。
在北京、上海、深圳、杭州等房地产价格上涨最猛的城市，投资投机需求及其炒作是房价上涨的重要原因，已出现明显的资产泡沫现象。但“房地产调控是一个宏观经济调控问题，因此是一个全国性问题，依靠一省一市难以作为。”于学军说。
作为省级政府，在房地产市场调控问题上，最重要的是要与全国保持一致和平衡。因为解决由人民币流动性过剩而引发的资产泡沫问题，其调控的金融、财政等手段全部掌握在中央政府手中。中央应是房地产市场调控的总指挥。
对此，他建议，地方政府在房地产市场调控中可以发挥三个方面的作用。一是清理与中央调控房地产市场不相协调的地方性优惠政策，以与中央政策保持一致性；二是加快和加大保障性住房的建设，平抑房价和社会民意；三是管理房地产市场秩序，防止出现哄抬房价进行炒作事件发生。
“由资产泡沫引发的房价急升，主要体现在具有投资潜力的高档住宅，并不是地处偏远的小户型低端住所，因此地方政府加大保障性住房建设的措施，在抑制本轮房价过快上涨中的作用有待观察。”于学军直言。
他建议，当前房地产调控的着力点应该是通过金融、财政等经济手段，有效控制人民币流动性过剩及投资投机需求。
具体包括，一是通过央票发行及提高存款准备金率等手段适当收缩人民币流动性；规范和管理银行信贷行为，减弱信贷杠杆的操作力度；二是通过征收物业税、加重交易环节税费等税收手段，扑灭高烧不退的房地产投机之火；三是限制外商及外资购买中国的普通居民住宅，提高其交易成本，以阻止国际热钱追逐人民币资产，从而避免形成人民币资产泡沫。
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