定金条件限制多 交了“大定”这房真就不能退？

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 华夏时报　　 2005-10-11 09:32

王女士在一家房地产开发公司定了两套商品房，每套交了３０万元的定金，当时没有签任何合同。只是由售楼人员收款，出具了一份财务收据，盖的是房地产公司财务专用章。因当时王女士的丈夫在外地，没有决定是否签购房合同。等王女士的丈夫回家，双方商定还是不买此房。这时王女士再找售楼人员要求退款，售楼人员就说王女士交的是订立合同的定金，是王女士单方面拒绝订立合同的，其无权要求返还定金。因为此楼盘一直在涨价，为了给王女士预留此房，售楼人员拒绝了几个高于王女士购楼价格的购楼人，因此房地产公司还保留向王女士索赔损失的权利。王女士想问目前她该怎么办？

北京市嘉佑律师事务所程斌律师解答：目前，北京市房地产业呈现出一派热销的景象。大多数房地产开发商都摆出一副皇帝的女儿不愁嫁的姿态，而售楼处更是营造出供不应求，很快要告罄的样子。越是这样，我们的广大销售者在选择时越要谨慎。因为你急欲去买，他就赶紧去办，这其中就会出现手续不全，店大欺客的现象。

像王女士这样如此昂贵的商品房买卖（光定金就一次性交了６０万元），双方在认购过程中，连购房意向书都没有签，手续上不完备。而售楼人员说的定金不退还，依据的是担保法第八十九条的相关规定。而这一规定的适用是有许多限制条件的，首先定金应以书面的形式约定，其次还必须约定定金的性质。只有完全具备上述两个条件，才能适用担保法有关定金规定。本案中，只有一张财务收据是不能适用定金规定的。至于房地产公司还保留索赔的权利，更是无稽之谈，并有利用优势地位恐吓之嫌。因为买卖双方即使在定金条款有效的情况下，也只能以定金作为赔偿，房地产公司无权再要求其他损失赔偿。

因此，本案中王女士可以主张定金合同不成立，大胆地向房地产公司售楼部门要求退款。

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